前不久一段子，说上海一房东抛售93套房子只为套现。
段子只图一乐，但这也说明一件事情：中国房地产税时代到来了，房地产投资逻辑将彻底改变。
那新的投资逻辑，在哪里？
不如看一看REITs。（Real Estate Investment Trust，房地产投资信托）
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房产税时代 房地产投资看REITs
从国际上看，REITs已经诞生60年了，是房产税时代投资房地产的重要渠道之一，其市场和规模相当庞大。
截止2019年底，美国REITs大约拥有超过2万亿美元资产，其中公开上市REITs共有219只，186只在纽约交易所交易，公开上市REITs市值合计为1.1万亿美元左右。美国公开上市REITs中主要为权益型 REITs，在总REITs市值中占比接近95%以上。
城市化进程停滞，房产税出台以后，直接的房产投资和房地产股票投资带来的回报显著下降，不少投资者都把资金投入到REITs市场，因为即可以获得丰厚且确定性相对较高的分红，享受免税递延优惠，同时还可以通过金融手段获得超额收益。
因为有诸多好处，所以REITs也是当下我国政策支持发展的领域之一，是房地产市场的大趋势。
REITs产品非常复杂，按投资标的可以划分为住房类、办公楼类、商业类、工业类、仓储类、基建类等等。
仅住房类REITs一个细分领域，都拥有庞大的市场，中金估计，中国合理租赁住房市场规模可能达到3-4万亿元。
什么意思？REITs市场规模也足够庞大，即便房地产没那么繁荣，REITs也能够吸纳足够多的货币，而且投资门槛也远低于直接买房。
相比直接买房动不动就2倍，甚至3倍的杠杆，REITs市场的杠杆总体上相对较低，因此资金进入REITs市场能够有助于降低居民部门的杠杆水平，那么系统性风险也会得到一定程度的缓解。
除此之外，REITs还能够促进租赁市场的发展，切实改善租赁住房普遍质量，保障租房群体的权益，满足“新市民”群体的住房需求。
我国的REITs产品诞生时间并不晚，但是整个市场发展也相对缓慢，国内REITs产品与成熟市场REITs还存在显著区别，最主要的一点就是国内REITs的持有者普遍为机构投资者，极少数面向个人投资者的REITs产品。
截至2019年年底，类REITs产品累计发行了68只，累计发行金额为1402.81亿元，但是面向公众投资人、在公开市场交易的、标准化的权益型REITs极其少见。
另外，除了兴业皖新阅嘉REITs和鹏华前海万科REITs以外，国内类REITs在发行方式上绝大多数为私募发行，少数在发行方式、股权类比例等层面有所突破的产品，也主要服务于发行主体的融资需求，因此国内类REITs的流动性也相对不佳。
所以，情况就相当明了了：无论是从国际经验，还是我国的具体实践来看，REITs都是我国房产税时代房地产投资的重要趋势，只是我国目前REITs市场发展还很不完善，还不适合个人投资者参与。
面对这个趋势和机遇，普通人该如何把握机会呢？了解和学习国外成熟的经验和策略。
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美国鲜活案例：REITs投资一样能赚大钱
跟中国相比，美国房地产市场的投资方法和逻辑要丰富得多，早已经摆脱了只靠房价上涨才能赚钱的限制。我们前文介绍了，美国公开上市的REITs规模占比解决一半，另一半是非上市类产品。跟非上市公司一样，非上市REITs中也有不少相当优质的标的。我们以RAD Diversified为案例，向大家介绍一下国外住宅REITs的运行逻辑和案例。为何用RAD Diversified为案例呢？一个关键原因就是，它的业绩相当好。2019年和2020年，RAD分别取得了44%和36.7%的年化投资回报率。自成立以来，RAD 已经赚取了47.8%的收益。这样的投资回报率，秒杀美国国内诸多投资，尤其是美国经济已经进入稳定期，美国房价虽有波动单总体平稳。另外，公司度过了艰难时刻，在COVID-19期间不仅不需要任何政府援助，还增加雇佣，开拓新业务。
当然，最关键的是，它的赚钱逻辑跟国内房地产投资赚钱逻辑继而不同，它是靠经济衰退赚钱。对于国内投资者而言，这是个非常新颖的投资策略。
我们再看一下RAD的团队成员的背景，这跟其投资策略，以及赚钱逻辑密切相关。
创始人DUTCH MENDENHALL和AMY VAUGHN在房地产投资领域都拥有非常丰富的经验，项目经验超过20年，这样的背景能够帮助RAD发掘有价值的投资标的。
另外重要成员是，注册会计师。他们的一个关键作用就是，税务筹划，帮助产品和公司合理的避税。
接下来，我们就重点看一下他们的投资策略。
总体来看，他们采用了一种基于租金的现金流的策略，他们把这种维持利润的策略称为“复合加速”策略。
这个策略的核心就是，资金循环，每年资金流转两次、三次，甚至四次。而且，确保在经济衰退的时候，他们能够赚更多的钱。
我们根据他们投资标的不同，来看他们的赚钱逻辑和方法。
他们投资的第一类标的，由于失业、离婚、遗产继承等原因而被拍卖的房子。所以我们说它是靠经济衰退赚钱。经济环节差，会有更多的房子被拍卖，RAD就有更多的机会，挖掘到低价格的房屋。
这些房屋拥有一下共同特征，比如拥有良好的地段，房屋状况较差，价格便宜等等。
RAD做的是什么呢？对这些房屋进行修复、装修等等，迅速释放房屋的价值。这样一来，他们就可以把房屋卖一个好价钱，或者可以获得更高的租金。
两个经典案例是，宾夕法尼亚州 19464，PLYMOUTH MEETING，JEFFERSON ST 431号房产和新泽西州 08081，SICKLERVILLE， COVINGTON SR. 33号，这两处房产帮他们赚钱了150%和100%的收益。
第二类投资标的，欠税房产。
美国房地产投资，每年都要交房产税，但是有的人可能遇到了经济上的困难，或是仅仅因为不知道有这么一笔税，比如不知道自己继承了一套房产，就使得他们“被”欠税。
有一天，政府突然要求他们补交税款，并且还得支付一笔罚金，由于美国人没有储蓄习惯，再加上一次性支付的税款比较多，很多人都交不起这个税，于是他们的房屋就会被拿出来拍卖。
在拍卖的时候，美国政府把房子加上一个留置权（lien），然后公开把这些留置权拍卖给投资者，并承诺给投资者一个高额的回报，年回报率从百分之十几到百分之三十几不等。
如果户主在赎回期内把债还了，那政府就会拿这些钱来支付投资者的本金和利息。如果房主没有赎回，那么房产就会被拍卖，然后用于还债，投资者也会拿到他的本金和收益。
在这种操作中，就存在大量的投资机会。并且这种拍卖是和美国政府之间的交易，安全性很高，几乎没有风险。
一种就是，直接投资留置权（lien），获得承诺的高达10%-30%的投资收益。
另一种就是，直接参与竞拍这种欠税房产。通过对房屋价值的判断，然后以合理的价格取得这些房产之后，再对房屋进行修复，提升房屋的价值，最后出售给他人，或者出租给其他人，收取固定的租金。
比如，Carlton St. 6408号房产，以及Cornelius St. 6661号房产。
当然，无论是想获得被低估的房屋，还是划算的欠税房产，都不是一件容易的事情。眼界是一方面，“货源”又是另一方面。
他们每月研究大约一千处房产，以确定哪些资产是好的投资，哪些是最好避免的。为了确保更加准确的评估投资标的，他们还驱车前往并实际检查要购买的每处房产。
这种检查是相当耗时，也耗费相当大的精力，但确实帮助他们准确做出判断的重要方式。
心中有底儿了，他们在“欠税房产拍卖会”上的竞标就显得很有分寸和纪律，什么价格可以拿下，什么价格放弃竞标都很清晰。
第三类投资标的，幸存者项目。
遭遇黑天鹅冲击，无家可归的人群，他们的居住需求如何满足？RAD租给他们土地，并且给他们贷款融资，让他们自己去建房子。这就是他们称的幸存者项目。
目前，RAD已经买下了600英亩的建设用地，租给客户的价格是200美元/月/英亩，这个是按月交纳了，因此RAD每月可获得12万美元/月的土地租金收入，年收入就是144万美元，这是稳定的现金流。此外，RAD还向卖家提供10万美元的融资，未来也能收到利息和本金。
最后回顾一下，其实他们主要的房地产投资标的就是，美国税收留置权和税契房地产，这种赚钱的房地产投资方法和逻辑，在国内是闻所未闻。
这种房地产投资有个特征就是，经济越不好的时候，这类房地产越繁荣，而且业务永远繁荣，因为：
1、经济下滑，失业率上升，承担不起房屋成本的家庭就越多，导致这类房产的拍卖就会越多；
2、永远有一些继承财产的穷人，他们交不起遗产税，或者有些房屋根本没有继承人，会被拍卖；
3、永远有一些家庭承担不起医疗费用，被迫把房屋抵押出去；
4、永远有离婚的人需要分割房产。
百闻不如一见，百见不如一干。要想学会游泳，一定得下水练习；要想学会投资，必须得实体参与进去。
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。
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