房产税时代,房地产如何投资?美国人都已经这么玩了!

前不久一段子,说上海一房东抛售93套房子只为套现。

段子只图一乐,但这也说明一件事情:中国房地产税时代到来了,房地产投资逻辑将彻底改变。


那新的投资逻辑,在哪里?

不如看一看REITs。(Real Estate Investment Trust,房地产投资信托)

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房产税时代 房地产投资看REITs


从国际上看,REITs已经诞生60年了,是房产税时代投资房地产的重要渠道之一,其市场和规模相当庞大。

截止2019年底,美国REITs大约拥有超过2万亿美元资产,其中公开上市REITs共有219只,186只在纽约交易所交易,公开上市REITs市值合计为1.1万亿美元左右。美国公开上市REITs中主要为权益型 REITs,在总REITs市值中占比接近95%以上。



城市化进程停滞,房产税出台以后,直接的房产投资和房地产股票投资带来的回报显著下降,不少投资者都把资金投入到REITs市场,因为即可以获得丰厚且确定性相对较高的分红,享受免税递延优惠,同时还可以通过金融手段获得超额收益。

因为有诸多好处,所以REITs也是当下我国政策支持发展的领域之一,是房地产市场的大趋势。

REITs产品非常复杂,按投资标的可以划分为住房类、办公楼类、商业类、工业类、仓储类、基建类等等。

仅住房类REITs一个细分领域,都拥有庞大的市场,中金估计,中国合理租赁住房市场规模可能达到3-4万亿元。

什么意思?REITs市场规模也足够庞大,即便房地产没那么繁荣,REITs也能够吸纳足够多的货币,而且投资门槛也远低于直接买房。

相比直接买房动不动就2倍,甚至3倍的杠杆,REITs市场的杠杆总体上相对较低,因此资金进入REITs市场能够有助于降低居民部门的杠杆水平,那么系统性风险也会得到一定程度的缓解。

除此之外,REITs还能够促进租赁市场的发展,切实改善租赁住房普遍质量,保障租房群体的权益,满足“新市民”群体的住房需求。

我国的REITs产品诞生时间并不晚,但是整个市场发展也相对缓慢,国内REITs产品与成熟市场REITs还存在显著区别,最主要的一点就是国内REITs的持有者普遍为机构投资者,极少数面向个人投资者的REITs产品。

截至2019年年底,类REITs产品累计发行了68只,累计发行金额为1402.81亿元,但是面向公众投资人、在公开市场交易的、标准化的权益型REITs极其少见。

另外,除了兴业皖新阅嘉REITs和鹏华前海万科REITs以外,国内类REITs在发行方式上绝大多数为私募发行,少数在发行方式、股权类比例等层面有所突破的产品,也主要服务于发行主体的融资需求,因此国内类REITs的流动性也相对不佳。

所以,情况就相当明了了:无论是从国际经验,还是我国的具体实践来看,REITs都是我国房产税时代房地产投资的重要趋势,只是我国目前REITs市场发展还很不完善,还不适合个人投资者参与。

面对这个趋势和机遇,普通人该如何把握机会呢?了解和学习国外成熟的经验和策略。

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美国鲜活案例:REITs投资一样能赚大钱


跟中国相比,美国房地产市场的投资方法和逻辑要丰富得多,早已经摆脱了只靠房价上涨才能赚钱的限制。我们前文介绍了,美国公开上市的REITs规模占比解决一半,另一半是非上市类产品。跟非上市公司一样,非上市REITs中也有不少相当优质的标的。我们以RAD Diversified为案例,向大家介绍一下国外住宅REITs的运行逻辑和案例。为何用RAD Diversified为案例呢?一个关键原因就是,它的业绩相当好。2019年和2020年,RAD分别取得了44%和36.7%的年化投资回报率。自成立以来,RAD 已经赚取了47.8%的收益。这样的投资回报率,秒杀美国国内诸多投资,尤其是美国经济已经进入稳定期,美国房价虽有波动单总体平稳。另外,公司度过了艰难时刻,在COVID-19期间不仅不需要任何政府援助,还增加雇佣,开拓新业务。

当然,最关键的是,它的赚钱逻辑跟国内房地产投资赚钱逻辑继而不同,它是靠经济衰退赚钱。对于国内投资者而言,这是个非常新颖的投资策略。

我们再看一下RAD的团队成员的背景,这跟其投资策略,以及赚钱逻辑密切相关。

创始人DUTCH MENDENHALL和AMY VAUGHN在房地产投资领域都拥有非常丰富的经验,项目经验超过20年,这样的背景能够帮助RAD发掘有价值的投资标的。

另外重要成员是,注册会计师。他们的一个关键作用就是,税务筹划,帮助产品和公司合理的避税。

接下来,我们就重点看一下他们的投资策略。

总体来看,他们采用了一种基于租金的现金流的策略,他们把这种维持利润的策略称为“复合加速”策略。

这个策略的核心就是,资金循环,每年资金流转两次、三次,甚至四次。而且,确保在经济衰退的时候,他们能够赚更多的钱。

我们根据他们投资标的不同,来看他们的赚钱逻辑和方法。

他们投资的第一类标的,由于失业、离婚、遗产继承等原因而被拍卖的房子。所以我们说它是靠经济衰退赚钱。经济环节差,会有更多的房子被拍卖,RAD就有更多的机会,挖掘到低价格的房屋。

这些房屋拥有一下共同特征,比如拥有良好的地段,房屋状况较差,价格便宜等等。

RAD做的是什么呢?对这些房屋进行修复、装修等等,迅速释放房屋的价值。这样一来,他们就可以把房屋卖一个好价钱,或者可以获得更高的租金。

两个经典案例是,宾夕法尼亚州 19464,PLYMOUTH MEETING,JEFFERSON ST 431号房产和新泽西州 08081,SICKLERVILLE, COVINGTON SR. 33号,这两处房产帮他们赚钱了150%和100%的收益。


第二类投资标的,欠税房产。

美国房地产投资,每年都要交房产税,但是有的人可能遇到了经济上的困难,或是仅仅因为不知道有这么一笔税,比如不知道自己继承了一套房产,就使得他们“被”欠税。

有一天,政府突然要求他们补交税款,并且还得支付一笔罚金,由于美国人没有储蓄习惯,再加上一次性支付的税款比较多,很多人都交不起这个税,于是他们的房屋就会被拿出来拍卖。

在拍卖的时候,美国政府把房子加上一个留置权(lien),然后公开把这些留置权拍卖给投资者,并承诺给投资者一个高额的回报,年回报率从百分之十几到百分之三十几不等。

如果户主在赎回期内把债还了,那政府就会拿这些钱来支付投资者的本金和利息。如果房主没有赎回,那么房产就会被拍卖,然后用于还债,投资者也会拿到他的本金和收益。

在这种操作中,就存在大量的投资机会。并且这种拍卖是和美国政府之间的交易,安全性很高,几乎没有风险。

一种就是,直接投资留置权(lien),获得承诺的高达10%-30%的投资收益。

另一种就是,直接参与竞拍这种欠税房产。通过对房屋价值的判断,然后以合理的价格取得这些房产之后,再对房屋进行修复,提升房屋的价值,最后出售给他人,或者出租给其他人,收取固定的租金。

比如,Carlton St. 6408号房产,以及Cornelius St. 6661号房产。



当然,无论是想获得被低估的房屋,还是划算的欠税房产,都不是一件容易的事情。眼界是一方面,“货源”又是另一方面。

他们每月研究大约一千处房产,以确定哪些资产是好的投资,哪些是最好避免的。为了确保更加准确的评估投资标的,他们还驱车前往并实际检查要购买的每处房产。

这种检查是相当耗时,也耗费相当大的精力,但确实帮助他们准确做出判断的重要方式。

心中有底儿了,他们在“欠税房产拍卖会”上的竞标就显得很有分寸和纪律,什么价格可以拿下,什么价格放弃竞标都很清晰。

第三类投资标的,幸存者项目。

遭遇黑天鹅冲击,无家可归的人群,他们的居住需求如何满足?RAD租给他们土地,并且给他们贷款融资,让他们自己去建房子。这就是他们称的幸存者项目。

目前,RAD已经买下了600英亩的建设用地,租给客户的价格是200美元/月/英亩,这个是按月交纳了,因此RAD每月可获得12万美元/月的土地租金收入,年收入就是144万美元,这是稳定的现金流。此外,RAD还向卖家提供10万美元的融资,未来也能收到利息和本金。

最后回顾一下,其实他们主要的房地产投资标的就是,美国税收留置权和税契房地产,这种赚钱的房地产投资方法和逻辑,在国内是闻所未闻。

这种房地产投资有个特征就是,经济越不好的时候,这类房地产越繁荣,而且业务永远繁荣,因为:

1、经济下滑,失业率上升,承担不起房屋成本的家庭就越多,导致这类房产的拍卖就会越多;

2、永远有一些继承财产的穷人,他们交不起遗产税,或者有些房屋根本没有继承人,会被拍卖;

3、永远有一些家庭承担不起医疗费用,被迫把房屋抵押出去;

4、永远有离婚的人需要分割房产。

百闻不如一见,百见不如一干。要想学会游泳,一定得下水练习;要想学会投资,必须得实体参与进去。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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