“懒人”是怎么赚钱的

Updated: Nov 29, 2021

想投资美国房地产,又不想管理那些麻烦和头疼的事情,有没有办法做到呢?一种途径就是选择房地产投资信托。今天,我们就来说一说房地产投资信托的里里外外。


我是北美掘金黄永明,我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。


投资美国房地产,你需要很多的知识和经验。如何获得?一种方式是,亲自把每一个环节都尝试一遍。然而这样做的主要问题在于,你需要花很多的时间和很高的试错成本。有没有更好的办法?当然是有的,就是从有知识和经验的人那里直接学习。我的会员网站YongmingU.com在这方面就可以给你提供价值。在那里,我本人和其他的专家会用最详尽的方式,教你如何一步一步成功地投资美国房地产。


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Real estate investment trust,简称REITs,翻译成中文是房地产投资信托。这样一类公司在中国,应该说人们已经期待了很多年,但是始终没有出现。在美国,REITs已经存在超过半个世纪了


实际上,1960年美国国会就已经通过了法案,允许REITs这一类公司在美国存在。公司们必须符合一定的条件才能够做REITs,这些条件应该说是非常严格和明确的。


我们来看一下它需要符合哪些条件。


首先,有75%规则。也就是公司所持有的资产至少75%是房地产,并且它的收入当中必须至少有75%是来自于房地产投资。


而且,公司的股东不能够少于100人,这100人当中任何5个人所持有的股份加在一起不能够超过50%。所以在现实当中,很多的REITs限制股东最多只能够持股10%


另外,还有一条非常严格的标准:REITs它必须把自己应纳税收入中至少90%,以分红的形式给持股人


必须同时满足以上所有条件,一家公司才能够成为REITs。


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可能讲到这里,你会想,那公司为什么要做这么多麻烦事,符合这么多条条框框,就为了成为REITs?公司有什么好处呢?


最重要的驱动力就是税收方面的优惠。如果一个公司成为了REITs,那么它在公司层面是不需要交联邦税的。


因为90%以上的应纳税收入已经分给所有股东了,这个公司就被认定为pass-through entity,它在公司层面是不征税的。这就是对于公司来说最大的驱动力。


美国很多房地产投资公司,最早的时候可能是合伙的形式,几个人做一个partnership,然后开始做他们的投资。随着做得越来越大,越来越多的人加入,后面可能就作为信托推出,作为REITs推出。


这是非常好的一种结构,也是一般的投资者,没有什么经验的新手,或者是不想去亲自上手管理麻烦事情、只想坐在家里收分红的人的一个选择。它跟你买股票是非常相似。


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所有的REITs可以分为两大类,一类叫equity REITs,一类叫mortgage REITs。我们分别来看一下。


首先是equity REITs。它的投资模型和我们平时所理解的房地产投资是最为接近的。


你自己去投房地产,可能买出租房一套两套三套或是几十套,把它们租出去收房租。REITs本质上来说也是这么干的,只不过资产类别可能有细分。不同的REITs关注的资产类别、专注的方向是不一样的。有的可能投独栋别墅,有的投multifamily,有的投office,就是办公楼,有的投和医疗相关的地产,有的投和仓储相关的地产……这都是有的。


每一个REITs有自己专长的方向,它们是靠出租收租或是房产出售获得收益。


另外一类mortgage REITs,它的模式完全不一样,是通过债务的方式。


它首先一边获得短期贷款,然后用这些贷款购买房贷。这些房贷的期限可能是15年20年,利率比它短期贷款的利率要更高,所以赚了一个利率差。


你说这种属不属于房地产投资,那就见仁见智了。可能有些人认为这不属于房地产投资,因为它没有真正地去持有房产地产。


现实当中也是前一类equity REITs是主流,最常见。也是今天我们所谈论的主要的类型。


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对于投资者来讲,非常好就在于你不需要有经验,不需要做管理,只需要投入很少的钱。


它的门槛很低,有一些REITs最低500美元就可以投,有些要求$1,000,有要求$5,000。所以从几百到几千美元,你就可以开始参与房地产投资了。


但有一些REITs,它可能要求你必须是accredited investor——合格投资者。所谓的合格投资者,是你过去连续两年,每年的年收入超过20万美元,或者是除了自己的主要居所以外,你其他的资产超过100万美元,那么你是可以加入这些REITs的。否则的话,你要等一等,必须合格了才能加入。


但是好消息是,并不是所有的REITs都有这样的要求,很多REITs的门槛还是很低的。


在你便利的同时,你也要对 REITs有更强的信心。如果是那种我必须什么事都自己干,只要一个环节不了解、一个环节没有插手,心里就不放心的人,恐怕你确实不太适合投REITs。


所有合伙性的或是你去购买股份的(投资),你必须对这个公司有足够强的信心,必须能放下很多事情。你不能事事都想弄明白。你如果事事都想弄明白的话,那不如自己去做了。对吧?


所以这是两类投资者,一类是事事想自己上手,自己去弄明白的,那你就自己直接去买房地产去做投资。另外一种是我把钱放出去,不想去管具体的事,也不想处理麻烦的事情,你可以选REITs。


或者你没有那么多的钱,现在还一时没有办法买下一栋房子或是一处地产,你也可以投REITs。这都是你的选择。


我是北美掘金黄永明,今天这个话题就聊到这里。你们很优秀,咱们下期再见。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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