如何3年买50套房,并用一个简单办法解决头疼的租客管理

我们曾经多次提到过美国房地产投资当中一个非常强有力的策略,让你能够在短短几年的时间拥有几十套出租房,这个策略叫做BRRRR。它本身已经非常强大了,但是今天我想要跟你介绍一个升级版。


投资美国房地产,显然你需要很多的知识和经验。如何获取呢?一种方式,是你自己亲自把每一个步骤都尝试一遍。显然,这需要花很多的时间和试错成本。另外一种方式,是从有知识和经验的人那里学习,直接拿来用。在这方面,我的会员网站YongmingU.com是可以帮助到你的。在那里,我本人和其他的专家会用最详尽的方式一步一步教你如何成功地投资美国房地产。


如果你看过我以前的视频,你会知道我有多次提到过美国房地产投资当中一个非常强有力的策略,叫做BRRRR。


它由5个字母组成,分别代表了投资策略当中5个主要环节。


第一个字母B,是买入,也就是把房子买过来;接下来这个R,是rehab,对房子进行翻新、装修——你买入的时候并不是一个全新完好的房子,而是需要投入比较多的钱和功夫做翻新以后才能够出租的。


接下来的环节就是翻新好了以后的rent(出租);再接下来,是refinance(重贷),从银行把这个房子当中的净值贷出来,拿这些钱用于下一套房产的投资——也就是最后一个R, repeat,重复以上所有的环节。


用对了这样的策略的话,你可以在短短几年当中积累到几十套出租房。但是,如果我们讲这个策略当中有什么短板,一定要挑一个问题的话,那就是中间的rent(出租)。


我们知道,我们做出租房,早晚都会遇到那些让人头疼或者是奇葩的租客。


为什么?归根结底是因为租客有一种租客思维。在他们看来,这个房子并不是自己的,跟自己没什么关系,有什么事让房东去处理,让房东去维修就好了,他也不会爱惜。


如果这个房子是自己的,你是业主,那完全是另外一种眼光在看待。你会非常小心谨慎,很爱惜这个房子的。


如何能够把短板解决掉呢?一个聪明的做法,就是把中间的R替换成LO。


LO也是个缩写,是什么的缩写?lease option。它是由两个部分组成。


首先是lease,就跟我们普通的出租是一样的,你找一个租客,把这个房子租给他,他每个月给你租金。


但是,他与此同时有一个option。option是一个期权,就是在一个特定的时间段当中,他有权利把这个房子按照你们原先已经商量好的一个价格买下来。这个价格是不可以变的,只有说这个租客我愿意买不愿意买。为了获得这样一个期权,租客还会给你一个可能几千美元的option fee,是不可以退的,也不会算进房款。


对于你来讲有什么好处?你看,这样一做,租客他就会从一种租客思维转变成一个业主思维。


因为在他看来,这个房子并不是跟他完全无关的,自己完全是一个过客,而是将来有朝一日他有可能拥有这个房子。你说他是不是会更爱惜这个房子?显然是会的。


而且,在这样的一个策略当中,你在收房租的时候是可以比市场价要高一些的,比那种普通的房租高个100美元、200美元。


你还能够让租客对那些小修小补都他自己掏钱自己去搞定,毕竟将来那是他自己的房子,不是你的房子,所以你就省下了管理费、维修维护的费用。除了大修可能需要你来上阵以外,所有这些小的问题,这些头疼的问题都能够避免掉。


那将来如果这个房子跌价了,它仍然会按照你一开始跟他设定的价格卖出去。但是如果说房子涨价了,涨出了你们原先设定的价格,他也会按照原先设定价格去买的。


这对于租客来讲其实也是一种赢,也是一个保护,因为他掏了几千美元不可以退的option fee,将来不管市场是涨是跌,如何波动,他都有选择。


如果涨了的话,他肯定买下来是划算的。如果跌了的话,option fee几千块钱我不要了,我不愿意去损失更多的钱把这个房子买下来。而对于你来讲,你收了几年更高的租金,而且你还收了几千美元的option fee,这个时候你就可以再找一个租客把它再租出去。


所以你看到了吗?这个过程当中是双赢的。


而且由于你们最后交易的时候是没有经纪人在的,你们双方直接交易,所以你还能够省下很大一笔经纪人的佣金。


这么算下来, BRLORR的策略它的回报是会比BRRRR还要高的。


但是这个地方要特别提醒大家的一句是,回报高的前提是什么?是你这个钱要滚动起来,一直做下去。


如果你用了一个 BRLORR的策略,3年、4年、5年以后,这个房子你给卖出去了,卖出去了以后,你这个钱没有拿来再投下一套,没有滚动起来,可能长期来看它的收益是不如BRRRR的。因为BRRRR的产权没有发生变化,投资者一直拿着产权,他会一直收租,而且房屋本身可能是有升值在涨价的。


但是如果你在3年、4年、5年以后把这个房子卖掉以后,去用同样的策略重复以上过程,买更多的房产继续扩张的话,那么在同样的时间段当中, BRLORR的策略是会比BRRRR的收益要高出去很多的。


这就是今天想要跟大家介绍的BRRRR的升级版。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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