top of page

如何让债主自行退散?看看这个巧妙方法!

作者:黄永明


资产保护这个概念有多重含义。它通常指的是当你万一遇到被起诉的情况,法院判决你欠别人一大笔债,债主他来追债的时候,动不了你名下的房产。


为了做到这一点,有多种不同的思路。一个是让你的房产匿名。债主他不知道这房子是属于你的,也就无从谈起他把这个房子拿去拍卖。另一个思路是,即便债主他知道这个房子是你的,他也动不了。

今天我们想谈的是第三种思路,那就是让你的房子看起来所欠的债超过了它本身的价值。


这样的一个状态,在英文当中有一个专门的名词叫under water,在水面之下。比如说,你有一个30万美元的房子,但是债主一查,你的房子欠房贷欠了40万,我请问,这个时候债主把这个房子卖了,对于他来讲有任何的好处吗?没有。因为他只能卖30万,而这30万还不够用于还那些抵押贷款的,所以他也就没有任何的动力去卖房子了。

如何做到这一点呢?可以用一些人为的操作来做到。

你在美国有一个LLC(有限责任公司),这个公司是你自己的,同时你在美国有多套房产。我们假设说有三套好了,每一套价值都是30万美元;为了方便计算,我们讲每一套房产,你现在上面都有50%的贷款,也就是说你欠银行15万,这个房子本身是有15万的净值的。

好,现在你把这些房产全部抵押给自己的LLC,把这15万都给贷出来,现在你就欠LLC多少钱?45万美元。但是由于这是你自己的LLC,所以实际上你可能并不需要发生真正的资金转移。

然而,由于你跟LLC已经签了一个promissory note,期票或者本票,最白话讲就是个借条。你现在把借条拿去政府登记,当债主来查的时候,他就会发现,你这个房子上首先欠银行欠了15万,另外,哇塞,还有个45万的借条在这!那就意味着即便我把这个房子卖了,我能卖30万,但是你这个房子负债负了60万,我还卖它干嘛?!这个时候债主可能就退缩了,就不会去动你这个房产了。这就用一个简单的方法达到了资产保护的作用。

你可能会问了,这么简单的方法,为什么不是所有人都在用?


那么首先,很多人可能他并不知道这样的一个策略。另外一方面,我们必须要讲,这个策略做起来简单,但是它也是有一定的弊端的。


那就是要看这个债主他追到什么程度。如果像刚才我讲的,他到这一步一查,你负债超过了房产本身的价值,那就算了,到此为止了。这可能是绝大部分情况。

但是,如果这个债主他不放弃,他继续往下查,他来问你这个公司说,“我查到,你这个公司有一个借条,45万美元,现在我问一下还欠多少钱,有多少钱还没有还清?”


这个时候你怎么去回答?注意,你现在有一个非常有意思的一个界限,就在于当你把这个借条拿去政府登记,债主去查出来以后,债主他退了,他不再继续去追了,你这个事情是完全合法的,并不算做欺诈;但是当债主他来问你说,你45万的借条现在还欠多少钱,如果你告诉他还欠多少钱,这个时候你就涉嫌了欺诈。

为什么?因为你是没有真正的资金流动的,并不真正欠钱。如果你告诉他还欠了20万、30万,这个时候就属于欺诈了,所以你没有办法告诉他真正欠钱,你只能告诉他不欠。

债主一听不欠,好了,那没有问题了,我就跟你没什么关系了,接下来我是可以把这个房产拿去拍卖了。所以你仍然是会面临这样一个风险的。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

12 views
bottom of page