如何让人查不到美国得豪宅?资产保护你好了吗?

美国有一个经典的笑话,说的是,有个人正在乘热气球,来了一阵妖风,把气球吹离了航道,飘啊飘,不知道飘到了什么地方。

气球上的人正着急的时候,看到地上有个种地的农民。他就朝农民喊:“喂,请问我在哪里啊?”农民大声回答他:“你在天上的一个热气球里!”

农民的答案100%正确,但是对气球里的人来说,只有0%的意义。

这个笑话是用来讽刺美国的律师和税务师的。作为客户来讲,你只有问对问题,才可能得到有意义的答案。

如何能够问对问题?这需要你有知识。

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有一句话叫做“你不知道你不知道什么”。很多人总是跟我讲,我不需要知道那么多,我只需要请专业的人去处理就行了。在他们看来,有钱就行了。问题在于,你不学习,你就不会知道哪些事情是应该找人做的,以及该让他们怎么做。

经常有新闻,是有人因为在网上炫耀,并且攻击他人引起网友不满,结果被网友扒出,其名下正当或非正当的房产豪宅晒出来给大家看。

不管检索的信息是否准确,我也不关心这个问题。我想谈谈这背后更重要的事情。

单就豪宅被扒一事来看,那些价值上千万美元的豪宅的持有人起码没有做好一件事,那就是资产匿名。


资产匿名是资产保护的一部分。

资产保护的最主要两个目的,一个是让财产匿名,一个是当你遇到起诉的时候,实现责任分隔。

那位名为“房东的ID”的作者,在他的调查文章的末尾写道,“美国公开透明的房地产信息系统,让所有东西都暴露在阳光下”。这句话,既对,也不对。

一方面,美国房地产信息的公开和透明程度确实是世界第一的,英国、加拿大、澳大利亚都无法与之相提并论。

另一方面,“所有东西都暴露在阳光下”是不对的,作者只是碰巧遇到了一个在资产保护方面不小心的业主。

如果这名业主按照我在《聪明的海外房产投资》课程中所讲述的方法做好资产匿名,那么“房东的ID”是1000%查不到房产的实际持有人是谁的。不要说网友查不到,就连美国政府也查不到!

为什么?因为你并不是一定要把个人的名字写在地契上的,以及某些类型的文件是不需要在政府备案的——如果没有在政府备案,那就没有人能够查到。

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我在这里讲一下其中的关键点。

容易暴露身份的地方有几处,第一个是地契(deed)。这是房地产过户的一个文件,类似于中国的房产证。地契是在县一级政府登记的,这些记录是公开信息。现在很多县政府的信息还上网,于是网友就可以很方便查到。

地契当中有两方,一个是grantor(让渡人),一个是grantee(受让人)。你不希望你的名字出现在地契上。

你在购买房产的时候,建立一个信托(trust)。由于信托是完全私人的,不需要在任何政府部门登记,所以外人不会知道信托的实际受益人是谁。信托当中有一个角色,是受托人(trustee),你通过受托人去购买房产。

这样一来,地契上的受让人的名字就不是你,而是“XXX, Trustee”。那相应的,当网友去政府数据库里查询,他能看到的也只是““XXX,Trustee”。

这个“XXX”,通常由律师来担任。他以受托人的身份去看房、谈判、签合同、办理过户,地契上写的也是他的名字,没有人会知道背后实际的操控者是谁。

当他把地契登记好了,受托人就辞职,把受托人变更为你本人。记得,由于这一切都不需要在任何政府部门登记,所以仍然没有人会知道。

你在美国会经常看到路边有被遗弃的房子,那些房子年久失修,有碍观瞻,而且还可能欠了政府的房产税。看到这些房子,你心里可能会问,政府为什么不去联系这些业主呢?

你知道吗,有些房子就是由信托持有的,连政府也不知道实际控制人是谁。

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容易暴露身份的第二个地方,是当你用公司去持有房产的时候,公司在政府那里的登记信息是有可能被查到的。但是这件事也是有完美的解决方案的。

总的来说,最完整的资产保护的结构,是通过信托购买房产,然后把你在信托中的利益(interest)放进一个LLC(有限责任公司);这个LLC注册在房产所在的州,但它并不直接由你拥有,而是由怀俄明的控股公司拥有。

为什么要在怀俄明设一家公司?因为这个州不要求公司变更成员/股东的时候到政府备案,而且在押记令(charging order)方面的法律对你有最大程度的保护。

如此一来,没有人能查到房产的实际控制人是谁,并且,当你遭遇法院判决的时候,债权人也动不了你公司里的资产。

实际当中,债权人的律师一旦看到这种资产保护结构,我估计他就会跟他的客户说:“别追了,他的钱你动不了。”

我见过这样的真实案例。夏威夷的一个人起诉了一家开发商,法院判开发商赔偿这个人200多万美元。但是原告的律师苦苦追了一整年,拿到了多少钱?1.5万美元而已。因为被告设置了一个类似上述资产保护的结构(比我这里讲的更复杂,但基本原理是一样的)。原告跟被告住在同一个小区,天天看他住豪宅、开豪车,但是动不了他的钱。这个确实动不了,你找哪个律师也动不了。

老话说,知识就是力量。如果我能稍微改一下的话,是“知识结构就是力量”。当你的知识结构有欠缺的时候,你辛苦积累起来的财富可能会暴露在巨大的风险中。

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最后再说一个小技巧:

如果你在美国的房产很多,那你也不要把所有的房产都做了保护,让人完全查不到和动不了。你要把一些价值不高的,特意暴露出来。

为什么呢?因为你要给那些想找你麻烦的人一些战利品。

你要是一点不给他,他是不会善罢甘休的。你给他一点,他满足了,这事儿就结束了。比如,你在美国有价值6,000万美元的房产,那你特意暴露个80万给他,那又如何呢?用80万去避免更大的麻烦,不是很好吗?

专门设置一些好摘果子给他人。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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