如何用房地产给孩子存50万美元学费(最推荐第二种方法)

10年以后,你的孩子上一所比较好的大学,可能需要花费多达50万美元的学费,这些钱从哪来?今天我们就来说一说,如何通过投资美国房地产达成。


我是北美掘金黄永明,我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。


投资美国房地产,你需要很多的知识和经验。如何获得?一种方式是,亲自把每一个环节都尝试一遍。然而这样做的主要问题在于,你需要花很多的时间和很高的试错成本。有没有更好的办法?当然是有的,就是从有知识和经验的人那里直接学习。我的会员网站YongmingU.com在这方面就可以给你提供价值。在那里,我本人和其他的专家会用最详尽的方式,教你如何一步一步成功地投资美国房地产。


在前面的文章当中,我们详细地讲解了在美国你上大学的成本是如何在一年比一年高,10年以后、15年以后你需要花多少钱才能供得起孩子读大学。与此同时,我们也讲了一种传统的方法,怎么样给孩子存学费,就是529计划。


529计划最大的问题就在于,它缺乏灵活性。你存的那些钱只能用于支付学费,而且这些钱你取出来以后也就没有了。这些钱也就完全是为了存学费而存学费。


有没有更好的办法让你的资金取之不尽用之不竭?当然就是投资美国的出租房。我们来做一个计算。


假设说在10年之后,你的目标是拿出来50万美元作为孩子的学费。我们可以怎么做呢?有三种办法



1


首先第一种,是你现在买两套房子,这两套房子每一个的价格大约是21万美元,这是今天的价格。每一个是21万美元。


好,我们假设说美国的房子每年升值3%,这是根据历史数据得来的。所以10年以后,我们可以得到每个房子的房价,$273,000。——这是一个相当保守的假设。如果你买的位置是对的,那么每年的升值肯定不止3%的。我们用一个相当保守的数字来计算。


10年之后,你的孩子要上大学了,这个时候你把房子卖掉。


每一个房产,它的资本利得是多少呢?因为这个时候你要交税,对不对?资本利得是这两个数字相减,那就是$63,000,每一个都是63,000美元。假设说你按15%的税率来交税,那么你交的资本利得税是每一个$9,450。


另外假设说,你卖房的时候有经纪人的佣金,对不对?有过户的费用,我们按照4%来算,因为现在的趋势是这个费用是会在越来越低的。假如说10年以后你只需要花4%,你在卖出的时候这方面的费用是$10,920,每一个是$10,920。


现在我们可以很容易地算出来,你每一套房子净得多少?$252,630。那两套房子是×2,你看是不是你就得到了50万美元。


现在我们来说如何用杠杆来做到这一点


首先,你现在的购买价21万。首付假设说25%。那也就是说你首付了多少呢?$52,500。好,假设说是3%的利率,30年期。


那也就是说你现在贷款的金额是多少?$157,500,每一套是这个样子。你的月供是664美元。


现在关键在于,你需要在10年之中把这个房子给还清,把贷款还清,以便你卖出以后能够实现刚才咱们说的数字。


假设说你每个月的现金流——现金流就是指你每个月收到的房租,减掉所有的持有成本,减掉还贷款的部分——暂时说一个月有200美元,你把这200美元还到本金当中。


除此之外,你每个月还要多还大约是660美元到本金当中。这两者加在一起,每个月是多还860美元到本金当中。这样10年的时候,你就可以把房产还清了。10年以后你把它给卖掉,那么你就获得了20多万美元,两套就获得了50万美元,这是第一种方法。


我们可以看到在这个方法当中,你是利用了租客来承担你的房屋的持有成本,包括给你还房贷。含了一部分的本金,含了一部分的利息,还有一部分是你自己还的。


我们的案例当中讲的是10年,但实际上你开始得越早,效果越好。如果你早开始5年,也就是说提前15年开始给孩子去用这样的方式积累他的学费的话,实际上每套房子你每个月只需要多自掏腰包225美元就够了,不是刚才说的600多美元。你看差别就会这么大,所以这件事情是越早开始效果越明显。



2


第二种方法,我们可能可以看到一个更好的办法。


因为你前面这个房子卖掉了以后,相当于这个资产你就没有了,对不对?有没有办法不卖房?我们用cash out refinance方法


我们经常说,一个房子里面的净值,你要把它拿出来,只有两种方式,一个是卖掉,一个是cash out refinance,对不对?我们就来看第二种方式。


同样,你要获得50万美元的现金,那么假设说你cash out是能够cash out 80%。那也就意味着10年以后,你的房子那个时候要价值625,000美元,你才能够catch out 50万。


同样的,我们把它分成两套,那么每一套它的10年后的价值是多少呢?$312,500,是这样的一个数字。


同样,我们假设说在这10年当中它升值了30%。也就意味着,今天你需要买两套24万的房子,然后同样根据前面的方式去贷款,把多出来的现金流还到本金上面,另外你再补一些本金,以便10年以后能够把房贷提前还情。这是第二种方法。


3


第三种方法是你不提前还款,不把贷款提前还清。同样10年以后,你要达成50万美元的目标。


这50万是4年的学费,对不对?那么相当于每年你需要有多少的钱拿出来给孩子交学费?每年125,000美元。


现在的问题,你需要每年从你的出租房上面的cash flow(现金流)当中获得125,000美元。这样子的话,你既不卖房,也不做cash out,你就能够缴得起孩子的学费。


那么假设说我们每一个房产每个月是200美元的现金流,那么一年下来,一个房产是多少?2,400美元每年每套,对不对?


这样的一个数字你就可以很容易地算出来,你需要持有多少套出租房,能够负担得起孩子每年的学费。52套,你需要持有52套出租房


不要觉得很多,因为50多套甚至上百套房产在美国很多人都做到的,这并不是一个无法达成的目标。


那么以上就是三种你通过投资出租房来为10年以后的孩子去攒学费的一种方式。当然具体根据你孩子现在的年龄,将来上学的年龄去做具体的计算。在这里我是假设10年,那也可以是12年,也可以是15年,也可以16年,原理都是相同的。


你看,在咱们的方案当中,一开始你只需要投入11万美元,每个月只需要再追加1,300多美元的费用,就可以在10年之后给你的孩子存下来50万美元的学费。


而且还有可能做到最后房产还在手上,你的资产还在手上,还在每个月给你创造收入、创造收入……并不像是529计划那样,这些钱存下来是存下来了,但是一取出来给孩子付了学费、付了各种支出以后,这钱不就没有了吗?房地产的好处就在于可以让你取之不尽,用之不竭。


我是北美掘金黄永明,这就是今天的分享。如果对你有所启发,给你带来一些新的想法的话,记得点赞,记得订阅我的频道。


你们很优秀,咱们下期再见。


添加VX:zgtrender008,从此美国投资不再孤单。


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