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如何用寿险帮助你做房地产投资?

作者:黄永明


在美国做房地产的时间足够长,你或早或晚会遇到有人跟你讲用寿险来帮助你做房地产投资。乍听起来挺奇怪的,寿险怎么跟房地产挂上钩?今天我们就来说一说这当中的门道、人们的争议,以及大多数人会误解的地方。


投资美国房地产,你需要很多的知识和经验。如何获取?一种方式,是自己把每一个环节亲自都尝试一遍;显然,这既耗时又有很高的试错成本。更聪明的方式,是从有知识和经验的人那里直接学习,把他们的那些东西拿来直接使用,这样给你避免了很多的学习的过程、摸索的过程和试错的风险。

寿险和房地产投资是怎么挂上钩的?

当然,一开始的时候你并不会直接听到寿险这么一个说法,你更可能听到的是类似于infinite banking system,或者是private vault,或者是cashflow banking,或者是be your own bank之类的这些说法。所有这些发明出来的概念,其实他们的核心都是让你用寿险——或者一种更新颖的保险叫做index universal life——来帮助你做房地产投资。

为什么这些保险能够帮助你做房地产投资?是因为当你的保费交纳到一定程度的时候,在保险当中能够建立起一个cash value(现金价值),现金价值是你可以贷出来的,拿着这些钱你就可以去投房地产了。

关于这个概念,人们有各种各样的迷思。为什么?因为这个系统它很复杂,不同的人是站在不同的角度去观察的,自然也就会得出不同的理解,不同的结论。绝大多数人会搞不清楚的地方,我把它总结为6点。


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第一点,这样的一个方法它是怎么成立的?你一定要记得,它的方法就在于一份钱做两份钱的事。


当你把你的保费放进了保险以后,你再贷款出来的时候,记得,这个时候贷款出来那个钱是against你放进去的钱,并不是把你放进去的钱直接取出来了。

它和你把钱放进一个储蓄账户,要用的时候把这个钱再取出来用是不一样的。不一样就在于,当你把储蓄账户里面的钱取出来的时候,储蓄账户里面本金是不是就少了,所以计息也就少了。而这个保险的话,“against”就是把你的那些本金相当于是一个抵押物抵押在那,而你借的钱是从保险公司借出来的。

这些钱当然它是有利息的,但是如果你投到房地产,很容易获得比它利率要更高的利息。这样的话你就有一个差值,是你的利润。另外,你原先投入在保险里面的那些钱,它仍然在给你复利在赚钱。这就是一份钱,它相当于两份钱在用,这是很核心的一点。


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第二就是,你跟传统的银行去贷款,那个过程非常的不一样。


如果你要跟传统的银行去做贷款,你要提供很多的材料,过程很漫长,可能还不一定批。如果你从你自己的保险当中贷款的话,非常快,只需要你跟保险公司说一声,两三天它就把支票给你寄过来了,这是非常快的一个过程,也不需要什么审批。

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第三,一定要搞清楚,这是很多人会产生争议的一点:很多人认为,我买一个寿险,它的投资回报很低,我哪怕是跟那些债券比起来都是低的。问题就在于,你“投资”一个保险,它不是投资。保险它只是一个保障,它不是一个投资。


当你不使用咱们前面说的这种策略,就是把这个钱贷出来用于投房地产,获得更高的回报,做一个套利的情况下,它确实可能从投资回报的角度来讲是不划算的。所以咱们所有的讨论前提,在于你要充分地把它利用起来,这个时候它会给你带来很多的好处。


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第四,你确实需要一个懂行的保险经纪人帮你来设置这么一个系统。


因为设置不好的时候,你可能前面要很多年才能够建立起来足够有意义的现金价值。也就是说,前面很多年你都在交保费交保费交保费,但是你没有办法把它给利用起来,因为现金价值是没有建立起来的。


当做得好的话,第1年就可以有现金价值,到第5年、到第7年的时候,就开始你获得的钱比你交进去的钱要更多了。而且到后面增长是越来越快的,这个时候它的价值就真正地体现出来了。

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第5点就在于,如果你手上现在有10万美元、20万美元,你说我把这些钱直接放进保险划不划算?那可能是不划算的。你拿这10万20万美元直接去投房地产的回报,可能比你放进保险等好多年,然后再把钱贷出来再去投,收益要高。

但是你如果有比较好的现金流,比如说你一年有个5000、6000美元可以放放进保险的话,那么你就可以从这儿开始去积累,那么过5年到8年以后,当它有足够的现金价值的时候,你是可以把它贷出来去用做投资的。

这个地方的关键点就在于,你要有一个稳定的收入。这个收入不在于高,而在于稳定,要持续前面很多年,不断地把这个钱放进去。

前面很多年确实它的费用会很多,你觉得好像不划算,但是越到后面你就会越感觉到它的力量。


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最后第6点,很多人会讲,我为什么要去买一个whole life,或者要去买一个 index universal life,而不去买一个term life?“因为term life会便宜很多,我把手上的钱拿去投资就好了,我把省下的钱拿去投资房地产,而term life非常便宜,我就买个term life就好了。”这是很多人没有想清楚的一点。


就在于,term life在我看来它非常像是买彩票。term life只有当你身故的时候,它才会赔付。它设计上你在它们有效期当中身故的可能性是很低的,就像你去买彩票一样,你不中奖的话这个钱就扔掉了,你的那些保费就扔掉了。

而如果我们从一个房地产投资者的角度,你想要获得所有其他的这些好处,同时又有一个保险的保障的话,那么whole life和IUL是更好的选择。

也就是说,不但你有更好的投资工具了,而且你还获得了能够保障一生的一个寿险。


像term life,当到期了以后,你想要续期的时候,要么是它会给你一个更高的价格,你要更贵地去买,要么就是可能你身体上出现某些原因,它就不给你做保险了,不保了。这都是有可能的。而whole life你一旦投保了以后是可以一直下去,不会有这些变化和风险的。

以上就是我们从房地产投资者的角度怎么去理解用寿险来帮助大家做投资这件事情。就是归根结底,你要想到这个事情是怎么把它利用起来,放到房地产上,然后给你带来更多回报的。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。


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