作者：黄永明
我们知道，美国的房产税它是由两个数字决定的，一个是房产税的税率，另外一个是你房屋的征税价值。
征税价值是由当地政府它每一年对你的房屋的价值进行一个大规模评估的结果。大规模的评估是用电脑来完成的，并不是人到你这个房子一家一户、挨家挨户地去看，那他是做不到的。所以这种评估的价值是非常不准确的。
我们讲，评估价叫 assessed value，和market value是两个概念，它们之间是没有直接的关系的。并不是说你这个房子评估的价格高了，你就能卖一个高的价格，不是这回事。所以我们并不希望你这个房子它的评估价太高的话你要交更多的税，怎么能把这个税降下来？
如果说你对一年的评估价是有异议的话，那么政府一般来说会给你提供一个我们讲抗议期protest的机会。就是在这个阶段你是可以提出你的异议，你是可以跟他探讨的，可能是会把价格给你降下来。
你怎么能够说服它，怎么让它降下来？这就是今天我们要谈的重点。我会谈5个方面的方法。
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第1点就是，我们要用它自己的证据去反驳它。
首先，当你收到了通知——一般来讲，如果你的房产的征税价今年高于去年的话，它会给你发一个通知，也告诉你怎么去protest，怎么去抗议——这个时候你要做一件事情，就是你要从它那要一个资料过来，这个资料在全国不同的区域叫法不一样，在我这个地方叫appraisal card，也就是评估卡。在其他地方有其他的叫法，但是都是一个东西，这个东西详细列出来了你房屋本身的信息以及你房子的价值是怎么评估出来的。
那么你要把这个卡拿过来，你知道政府是怎么把你房屋的价值给评估出来的。你要注意卡上是不是有什么信息是不准确的，有什么是错误的。一旦找出来这些不准确和错误的信息，好了，就显然它数字是有问题的了。所以你就有了很有力的证据。这就是我说的，你要拿它的证据去反驳它。
另外一方面，在这个卡上，它会显示出来你这个房子属于哪一个neighborhood，就是属于哪一个小区。它会把一个城市分为不同的区域，它在评估你这个房子的价值的时候，是跟同区域的其他房子作比较的，所以你要在你这个房子所在的区域当中去找其他的房子来做对比。
所以，所有的你所提供的证据都是要基于它的算法，基于它的信息去反驳，这是很重要的第1点。
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第2点，我们真正去反驳的时候，其实是有多种不同的策略的。这个时候我讲三个策略。
第1个叫做market value protest，就是市场价的抗议。
这是什么意思？它指的是，现在评估出来的价值是不是表现了你房产的市场价。
那么市场价它有一个前提：我在做大规模的演算的时候，我是假定这一个区域所有的房子，它在建筑质量上，它在它的设施上都是一样的。基于这个前提，我才有可能做大规模的一个演算，对不对？但是这个前提显然在现实当中是不可能成立的。
你这一个区域的房子，所有的建筑质量都一样吗？所有的房子它都有一个阳台吗？所有的房子都有户外的楼梯吗？那不一定的。户型都一样吗？那也是不一定的。
所以，既然有这种差异，一定就有价值上的差异。
你就可以拿你的房子和那些其他的房子做对比，来说明为什么你的房子价值比其他的要低。可能涉及到你这个房子它的面积、它的户型、它的设施；可能有什么地方需要维修。如果要维修的话，你可以拿出来维修公司的报价单给它看：你看我这个房子是需要去修的，要花多少钱。
所以这些方面你要去找差异，这是第1种，叫做市场价抗议。
另外一种，叫做不公平价格抗议。
这指的是，如果你这个房子和其他的周边的同类的房子相比，明显你的价格高于了其他某一个跟你房子非常相近的房子，那么就说明你这个价格是不公平的。
这种不公平抗议它比较多地用在新建的小区可能好证明一点，因为新建的小区都是同一个年代建造的，户型、质量都是类似的。
所以很多中国朋友，你所买的房子通常是在那种新建的小区，看起来所有房子都一个样子，这个时候只要你能够找出来一个房，它的售价远远低于现在的评估价，那就说明问题了，你就找着了你非常有力的一个证据了。
如果你这个房子所在的区域，房子是各式各样的，你想证明这种不公平价值就会难一点。
第3个方向，是折旧。每一个房子是不一样的，你这个房子它在物理上，它在功能上，它在经济上跟其他的房子有什么差别？
物理上，我们刚才有提到，比如说户型、设施、设备，跟其他的房子有什么差别？
功能上，指的是你这个房子它可能特别的大，装修得特别好，这个时候其实它应该被周边的房价拉低的。我们讲，如果一个房子它的装修已经超越了这个区域的平均水平的话，实际上它会被区域的一般水平拉低。所以这是功能上的。
第3个是经济上的。尤其是在当下这种情况下，现在新冠危机的情况下，在经济下行之前发生的成交、发生的销售，那么这个时候销售价是应该打折的，不应该作为一个市场价来考虑。所以这都是你可以拿出来论证的一些要点。
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如果你这个房子是近期买的，更好了！
如果你在几个月之内刚刚买的房子，然后它的评估价远远高于你的购买价，你就可以把这个合同拿给它看。你说你看我这个合同是多少钱，远远低于你的评估价。
这是最有力的证据，因为合同就说明了市场价，评估价是不靠谱的。这是我们讲的第3点。
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第4点，是我们在做protest——虽然在字面上叫做抗议，但并不是你在跟它对抗。
我们要用证据和理性说服他，而不是用情绪性的一些语言。
比如说“我这个房子你评估值35万，你愿不愿意拿35万来买？你买去好了，我很愿意卖给你。”对吧？这种话是没有用的，人家是根本不听的。
你如果跟他讲一个你很可怜的故事，想要求情，这个也是没有用的。
或者你用一些对抗性的语言，“你们这些人怎么怎么样……”对吧？这种话都是没有用的。
你必须要用证据去说服它。它手上拿的证据是什么？它手上拿的是你这个区域其他房子的价值。那好了，你就可以去拍摄一下这些房子的照片，跟你的房子作比较，说明那些房子和你的房子是怎么不一样的，以此来说明它所比较的这些——我们讲叫comps——这些是不准确的。
与此同时，你还可以拿一些更准确的数据给它看。这个时候它是没有办法反驳你的，因为它只能基于它自己手上掌握的证据来跟你说，而你掌握了更多的证据。这是第4点。
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第5点，如果这个事情你不方便操作，比如说你人在中国你不方便操作，或者这个事情你不知道该如何入手，你也可以雇一些专业的人、专业的公司去做这个事情。
提供这种服务的公司是很多的，而且它的收费是基于结果的，也就是它给你降下来房产税的情况下，才会收你的钱。如果它没有成功，没有降下来的话，一分钱是不收你的。
通常来讲，会根据降下来的金额来分30%~40%的钱。而且合同可以是常年的，就是每一年它都会自动来做这个事情，所以每一年都可以为你省税。
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