奥斯汀:商业、房地产投资价值分析

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商业环境

大企业能够反映当地的商业多样性,而中小企业为当地经济带来源源不断的生机与活力。奥斯汀非常鼓励创业。

下图为2018年奥斯汀大区分各县市的本土规模企业数量。Travis和Williamsom县的本土企业数量都超过十万,特别是Travis的中大型企业数量都遥遥领先。


下图为奥斯汀大区2014年的产业结构与全美的对比图,主要衡量一个产业的多样性以及抗风险能力。可以看出奥斯汀的不同产业的占比与全美相差不大,差异化最大的专业商业咨询服务行业的占比为23%,比全美总占比高出5.3%。




后疫情时代,奥斯汀也迎来高光时刻,海内外各大企业纷纷布局于此,势必带来众多工作机会,下图统计了2021.02-2022.02年度美国工作岗位同比新增最多的大都会城市群,奥斯汀大区排在第三位,增长率高达9.1%,仅落后排名第二的奥兰多大都会区0.1%。



下图反应奥斯汀从2020年到2022年02月,各行业就业增长的情况。增长最突出的部门包括信息技术、专业商业咨询服务、休闲娱乐行业。



下图为奥斯汀大区的劳动力数量、就业人数和失业率。对比德州和全美平均水平,奥斯汀大区的整体失业率低于全国水平和德州平均水平。2021年的失业率仅为4.1%,而同期德州为5.7%,全美平均5.7%。



奥斯汀大区的劳动力增长图如下。



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交通运输


奥斯汀的海陆交通还是非常便捷的,无论是商业出行还是物流运输。作为德州的中心地区,I-35号高速高速公路横贯其间,四通八达,连接全美的高速公路网。


下图为奥斯汀大区的主要交通运输线路分布,包括铁路、高速公路和机场的分布位置。



距离休斯顿、圣安东尼奥和达拉斯的距离都不超过3个小时的车程。距离出口墨西哥主要的贸易港口Laredo仅4个小时车程。


距离国内各大主要城市的距离。



Austin-Bergstrom International Airport (ABIA)位于奥斯汀大区的中心区,距离市中心仅8英里。距离北部最重要的Geogetown市和南部最重要的城市San Marcos都仅34英里。


ABIA可直飞70个以上的城市。包括美国国内和加拿大、墨西哥以及欧洲的一些城市。


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生活成本


德州免除州税和灵活的监管环境,一直是全美公认商业环境友好州。在德州,将包括住房、能源、开支和税收加总,这些费用成本在全美范围内都处于低档水平。

下图为德克萨斯州2019年的标准税负水平。



德州没有个人所得税和公司经营所得税,所以在全美范围内税负的压力也是最轻的州之一。人均缴纳的税费在全美50个州里排名第32位。每一千美元的个人所得税支出也仅排在第38位。


与美国其他主要商业城市比较,人均税负压力也是排在较靠后位置。与税负压力最大的纽约相比,低了一倍不止。



下图为2020年奥斯汀大区的生活成本指数:除了住房略高于全美平均水平(跟其他主要商业中心城市相比也很低了),其余指标都低于全美平均水平。


下图为奥斯汀大区过去两年的新房批准建设数量和价值量。可以看出新房建设速度在放缓,但房屋价值量在增长。特别是独栋别墅,截止4月,新建房屋的数量增长仅1.4%,而价值量同比增速高达18%。可以看出奥斯汀大区的房地产市场非常火爆,特别是独栋别墅具有巨大投资潜力。



下图为奥斯汀大区过去两年的房屋成交数量、在售房源和价格。截止4月,同比成交数量仅增长2.5%,但成交总值增长25.8%。均价上涨22.8%。市场上的房屋数量下降。



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