作者：黄永明
在美国，你和经纪人一起把你的房子卖出的时候，根据法律规定，有一些信息是你需要在签合同之前就向买家披露的。
不同的州应该是规定上是有差别，我没有办法把50个州全部都讲了，今天我们就来说一说以德州为例，你应该披露哪些信息。
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首先，你的房子在挂出去销售的时候，就应该填一个表。这个表是德州房地产委员会的一个标准表格，它一共有4页，在这个表格上就是卖家对买家的信息披露。
我们可以看一下它上面都包含哪些内容。
第一页上是讲了你这个房子包含哪些设施设备，比如说有没有烟雾报警器，有没有电视天线，有没有电风扇，有没有篱笆，等等。很全，几十个项目。你需要在上面的勾选Yes（有），或者no（没有），或者unknown（我不知道）。
后面还会有关于烟雾报警器更多的信息。以及它会问你，你这个房子像地板、天花板、地基、房顶等等这些地方有没有什么是有问题的，功能上面是残缺的，要在这个地方做一个披露。
接下来，它还问你是不是有其他的一些情况，比如说你的房子有白蚁造成损害，或者之前做过除白蚁的工作，或者是用了含铅的油漆等等。有这么十几种情况，看看有没有在你的房子上面出现。
接下来到了第三页。这是一个比较新的版本，我这个表格是2019年更新的，就是它时不时地会进行更新。在第三页上，我们看到它很详细地询问了你的房子是不是处于百年一遇的洪水区，或者五百年一遇的洪水区，或者是其他跟水有关的区域。这一块以前没有问得这么详细，2019年的版本就问得更详细了。显然是非常在意这个房子是不是有可能被水淹，所以很详细地问，并且下面就每一个项目做了具体的定义上面的解释。
第四页还有一些其他的问题以及告知性的信息。那么这四页你看就能够非常全面地表达出来这个房子基本的屋况。
根据法律，卖方必须如实地回答，在这个上面是不能够撒谎。你知道有，就是有；你知道没有，就写没有；或者你不知道，你就讲不知道。但是你不能说把有讲成没有，那就违法了。
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另外一个是大家可能比较少知道的，德州这边有一个征税的主体，叫municipal utility district，简称MUD。
这么一个机构是干嘛的？它通常是位于市郊，就是市区的界限以外的部分。也就是这些区域做了房地产开发，是不是要把市区的市政的水、排污，还有排水设施给接通过来？
接通过来是有成本的，当地就会做借贷，那有了借贷以后，这些设施建成是需要还债的，所以MUD它就是一个要去还这些市政开发的债务，向你征税的一个机构。
所以，如果你的房子是处于MUD的区域，那么你在卖房的时候是需要向买方披露的。
如果没有披露信息，买家跟你签的合同从法律讲是无效的。这是很重要的一个事情。
为什么现在会要求披露MUD的信息呢？因为很多的买家他在买完房子以后才发现，原来还有MUD收的这一笔税。以前他不知道这样的一个机构。这也是在德州特别设置的，在其他的州可能没有。
这是德州这么叫，可能其它的州会有类似的机构。所以你要知道在你卖房的时候，这也是需要披露的一个信息。
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第三个需要提醒大家一点，很多情况下会出现一个事情，比如说有人跟你签了合同，他已经做了home inspection（验房），验房报告买家都已经拿到了，后来他因为种种原因，比方说房贷没有办下来，这个合同他撤出了。
这种时候你卖家可能获得了一个验房报告。我们知道验房报告一定是会查出来你这个房子有各种各样的问题的，这是不稀奇的。
接下来又有一个买家跟你签了合同，这个时候买家他要求你把之前的验房报告分享给他，你有没有义务必须分享给他？
应该说，从法律经常讲是没有义务把之前的验房报告分享给他的。
但是，如果之前的验房报告发现了一些什么问题，是你之前在seller disclosure没有呈现出来的，就是你自己之前不知道这个地方坏了，或者这个地方有问题，现在验了一次房，你知道了，你就应该更新seller disclosure去呈现出来最新的信息。这是法定你应该做的，但是法律并没有规定说你必须把之前的验房报告分享给他。
这就是今天我们讲了一下，你在美国卖房的时候应该向买家披露哪些信息。那么更为具体的实际当中合规的做法也是千差万别的，每个州会不同，而且同一个州在不同的时间这些规定还会更新。
就像刚才我说的表格，德州其实过一段时间可能就会更新一下，所以它总在变化，那么这也就是为什么建议大家在卖房的时候，一定要找一个卖方经纪人来帮助你，找一个有经验的经纪人，这样你会省掉很多头疼的问题，你也会避免掉很多法律上面的风险。
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。
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