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卖房不要忘记这件事,否则合同无效!

作者:黄永明


在美国,你和经纪人一起把你的房子卖出的时候,根据法律规定,有一些信息是你需要在签合同之前就向买家披露的。

不同的州应该是规定上是有差别,我没有办法把50个州全部都讲了,今天我们就来说一说以德州为例,你应该披露哪些信息。

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首先,你的房子在挂出去销售的时候,就应该填一个表。这个表是德州房地产委员会的一个标准表格,它一共有4页,在这个表格上就是卖家对买家的信息披露

我们可以看一下它上面都包含哪些内容。


第一页上是讲了你这个房子包含哪些设施设备,比如说有没有烟雾报警器,有没有电视天线,有没有电风扇,有没有篱笆,等等。很全,几十个项目。你需要在上面的勾选Yes(有),或者no(没有),或者unknown(我不知道)。


后面还会有关于烟雾报警器更多的信息。以及它会问你,你这个房子像地板、天花板、地基、房顶等等这些地方有没有什么是有问题的,功能上面是残缺的,要在这个地方做一个披露。


接下来,它还问你是不是有其他的一些情况,比如说你的房子有白蚁造成损害,或者之前做过除白蚁的工作,或者是用了含铅的油漆等等。有这么十几种情况,看看有没有在你的房子上面出现。


接下来到了第三页。这是一个比较新的版本,我这个表格是2019年更新的,就是它时不时地会进行更新。在第三页上,我们看到它很详细地询问了你的房子是不是处于百年一遇的洪水区,或者五百年一遇的洪水区,或者是其他跟水有关的区域。这一块以前没有问得这么详细,2019年的版本就问得更详细了。显然是非常在意这个房子是不是有可能被水淹,所以很详细地问,并且下面就每一个项目做了具体的定义上面的解释。


第四页还有一些其他的问题以及告知性的信息。那么这四页你看就能够非常全面地表达出来这个房子基本的屋况。


根据法律,卖方必须如实地回答,在这个上面是不能够撒谎。你知道有,就是有;你知道没有,就写没有;或者你不知道,你就讲不知道。但是你不能说把有讲成没有,那就违法了。


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另外一个是大家可能比较少知道的,德州这边有一个征税的主体,叫municipal utility district,简称MUD


这么一个机构是干嘛的?它通常是位于市郊,就是市区的界限以外的部分。也就是这些区域做了房地产开发,是不是要把市区的市政的水、排污,还有排水设施给接通过来?


接通过来是有成本的,当地就会做借贷,那有了借贷以后,这些设施建成是需要还债的,所以MUD它就是一个要去还这些市政开发的债务,向你征税的一个机构。


所以,如果你的房子是处于MUD的区域,那么你在卖房的时候是需要向买方披露的。


如果没有披露信息,买家跟你签的合同从法律讲是无效的。这是很重要的一个事情。


为什么现在会要求披露MUD的信息呢?因为很多的买家他在买完房子以后才发现,原来还有MUD收的这一笔税。以前他不知道这样的一个机构。这也是在德州特别设置的,在其他的州可能没有。


这是德州这么叫,可能其它的州会有类似的机构。所以你要知道在你卖房的时候,这也是需要披露的一个信息。

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第三个需要提醒大家一点,很多情况下会出现一个事情,比如说有人跟你签了合同,他已经做了home inspection(验房),验房报告买家都已经拿到了,后来他因为种种原因,比方说房贷没有办下来,这个合同他撤出了。


这种时候你卖家可能获得了一个验房报告。我们知道验房报告一定是会查出来你这个房子有各种各样的问题的,这是不稀奇的。


接下来又有一个买家跟你签了合同,这个时候买家他要求你把之前的验房报告分享给他,你有没有义务必须分享给他?


应该说,从法律经常讲是没有义务把之前的验房报告分享给他的。


但是,如果之前的验房报告发现了一些什么问题,是你之前在seller disclosure没有呈现出来的,就是你自己之前不知道这个地方坏了,或者这个地方有问题,现在验了一次房,你知道了,你就应该更新seller disclosure去呈现出来最新的信息。这是法定你应该做的,但是法律并没有规定说你必须把之前的验房报告分享给他。


这就是今天我们讲了一下,你在美国卖房的时候应该向买家披露哪些信息。那么更为具体的实际当中合规的做法也是千差万别的,每个州会不同,而且同一个州在不同的时间这些规定还会更新。


就像刚才我说的表格,德州其实过一段时间可能就会更新一下,所以它总在变化,那么这也就是为什么建议大家在卖房的时候,一定要找一个卖方经纪人来帮助你,找一个有经验的经纪人,这样你会省掉很多头疼的问题,你也会避免掉很多法律上面的风险。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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