利率猛涨,美国房贷即将引来断供潮?抓住这个投资机会...

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美国房价分析

美国这轮房价的上涨可以说是天时、地利、人和。


政策、经济和社会环境共同作用下,美国的房价被推上了历史高潮。涨幅甚至超过了2008年金融危机时的繁荣“泡沫”。

很多朋友也有忧虑,这次的房价大涨会不会又是一次不真实的资本狂欢,一旦触发开关,“潘多拉”盒子被打开后,一系列的后遗症就会剥去层层面纱,真相会赤裸裸的摊在我们眼前。

到那时,就如雪崩来临时,没有一片雪花是无辜的。现在趋之若鹜的购房者和投资客谁又能独善其身?

下面来源美国联邦住房金融局(FHFA)的美国近三十年的全国平均房价上涨指数走势图(1992Q1-2021Q2),简要分析,不难看出从1992年开始,近三十年美国房屋价格一直在小幅平缓增长。



唯一的一次衰退开始于2006年左右,并于2008年达到历史低谷。当年的次贷危机是由于利率提高,贷款买房者无力按期偿还高昂的房贷和房产税,银行收回房屋却收不回成本,大面积亏损导致。本质就是“消费主义陷阱”。随着市场恢复,从2012年,房价一直保持在平稳有序的增长。

2019年末突如其来的新冠再次扰乱了本该宁静祥和的美国房地产市场。2020-2021年两年的时间,“居家办公”的生活常态化、经济衰退不稳定、美国政府为刺激经济开闸印钞,降息施压导致的通货膨胀等。房子的居住属性、资产保值属性、金融属性一夜之间所有人都有了深刻的体会。

用低廉的利率从银行贷款,买一套属于自己的满意的房子,还能有效抵御裸奔的通货膨胀。我能想到的,我认为美国人民都能!而且反应够快。

正因如此,2020年—2021年,美国的房地产市场是一浪更比一浪高。CoreLogic的数据显示,2021年全美平均房价涨幅是15%,比2020年的6%增加了一倍不止。



CoreLogic 首席经济学家弗兰克·诺瑟夫特 (Frank Nothaft) 表示:“房价上涨的主要原因是市场经济的供需双方共同施压造成。”房地产永远是经济动荡时期最稳定的投资产品。购房需求的高涨,而美国市场住房存量不足,建房市场由于材料供应链断裂、人工短缺、建材成本上升等原因也不能及时的补充市场。

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美国业主净资产大幅增值

把快乐建立在别人的痛苦上。我想用这句话来描述美国房地产带来的社会影响。近期美国主流媒体在房地产板块的聚焦点有两个绕不开的话题:1、哪里的房价又涨了;2、谁想买房。



前者是房主的快乐,就像国内听说自己家被列入拆迁户名单。房价的攀升让屋主的贷款份额占比越来越低,去年42%的房主扣除掉房贷部分的资产净值超过总房产的50%或更高比例。而2020年底这个数字是30%。前十大资产富裕州中有九个位于西部,包括爱达荷州、犹他州、华盛顿州和亚利桑那州。

后者则是痛苦,想但是还没买的原因只有一个:买不起。人的喜怒哀乐并不能相通,我想这是最好的诠释。


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2022年“千禧一代”购房焦虑

随着我们进入 2022 年,随着新房源的补充,贷款利率的上调,2022年美国房价增速会趋于平缓。但市场稳定不代表购房者就能顺利买到房,不能使问题得到根本解决的做法就是扬汤止沸。

据 Mortgage News Daily 报道,贷款利率在 1 月初开始上涨,目前 30 年期固定贷款的平均利率为 3.87%,比一年前高出整整一个百分点该利率比今年年初高足足高出58 个基点,并且随着美联储缩减其对房产抵押贷款债券的购买和持有量,该利率可能会继续攀升。



对于购房者来说2022年将是无比艰难的一年。房利美的月度调查显示,今年1 月份的购房情绪降至 2020 年 5 月大流行开始时以来的最低水平。较弱的负担能力显然是问题所在。

几周前,房利美做了一项民意调查。杰里和塔玛拉卡罗尔是一对准购房者,即将迎来他们的第一个宝宝。在一个开放日参观马里兰州华尔道夫的房源时,塔玛拉卡告诉采访者:“当开始有购房意向时,贷款利率只有2.75%,而现在已经去到4.1%。”

即使利率一直在上涨,但也阻挡不了购房者的热情高涨。特别是2022年会迎来“千禧一代”一波32岁购房高峰,这种刚需型购房需求是很难被抑制的。尽管知道现在不是买房的最佳时期,但是对于贷款买房的人群来说,等待的结果是利率只会越来越高。房利美调查的受访者还表示对工作稳定性和抵押贷款利率未来的更大担忧。


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美国房屋会大规模断供吗?

前段时间国内炒的沸沸扬扬的“燕郊断供”事件,想必大家都有所耳闻。也是一名32岁的“适龄”购房者。在燕郊贷款购入一套总价426万的三居房屋,贷款总金额298万,月供16800元。四年时间共还款80万。因房价下跌,决定断供,欠款银行282万,也就是四年的时间还了16万本金,64万利息。

美国未来会出现大规模的房屋断供吗?这个问题要以这群刚需购房者能够顺利的贷款买到房屋作为假设前提。虽然房利美首席经济学家 Doug Duncan 表示:“而且如果供应没有增加,年轻一代的购房计划可能会被推迟。”但是肯定会有比例不低的一部分人群顺利贷款买下房子。房价对利率升高会有一定时滞。



众所周知,美国房地产市场有三大灰犀牛:


通货膨胀。公司的盈利能力降低,股市受影响,导致失业率上升


加息。贷款利率提高,购房需求下降


大量法拍房流入市场


这三个因素都会逆转目前房地产的增值。而且正在发生。

当房价一旦下跌,利率增长超过房价,或者出现因为通货膨胀导致的经济低迷,失业。我相信肯定有很多在目前高位买进房屋的美国人选择断供。


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2022年美国房地产市场三大困局

根据房利美的民意调查,只有四分之一的受访者表示现在是买房的好时机,创历史新低。另一方面,69% 的人表示现在是卖出的好时机。

其实无论是普通民众或者投资客而言,担忧无非是以下三点:


不确定性。当前房地产市场过热,怕出现断崖式下跌,一旦崩盘,投资的安全性无无法的到保障。

高位入场。房价会继续涨还是跌?利好、利空的消息都有,一旦判断失误,高位入场,短期持有存在亏损的风险。

还款压力过大。2022年初美国加息压力上升,仅仅一个月利率就提高了50个基点。未来还会继续提高。贷款买房的人的购房成本会增加,面临支付不起或者资不抵债的局面。


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Tax Sales投资风向显现


简单介绍一下什么是TSI投资(Tax Sales Investment),就是当有人欠了房产税,他的房子或者土地会被政府拿来拍卖,你有机会以非常低的价格拿到房产或者是土地的产权。

在接下来两年时间内,我建议大家关注Tax Sales投资方向。这项投资完美回避上述三点:


首先Tax Sales 这项投资安全性高,风险几乎为零;

而且相对于投资房地产实体的巨大资金投入,这项投资可以用很少的资金撬动高额收益;

一旦利率过高,接下来几年美国市场上的法拍房会大量增加,Tax Sales投资机会非常多。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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