几个人凑钱买房,产权怎么算?这里面有你不知道的风险

不同的人一起买同一套房,我们可以分为两大类不同的情况。一种情况是夫妻一起买;另外一种情况是完全不相干的,或者是没有结婚的一对,他们一起买同一套房。


我们分别来看一下这两种情况。


首先是夫妻一起买。在美国不同的州,夫妻在婚姻期间购买的房产是有不同的规定的。


包括德州在内的10个州,它所运用的法律是 community property。在婚姻期间买的房产属于夫妻共有的财产,除非另外有约定。夫妻双方都会在房产当中拥有不可分割的权益。他们的身份叫做tenants in common ,是这样的一个产权的结构。由于这种结构或者这种法律规定已经持续了很多年,这也是非常常见的一种情况,不是我们今天要谈论的重点。在其他州,就是刚才咱们说的10个州以外,这方面的法律是更加复杂的,今天我们也不展开来讲。


我们重点来讲一讲,不相干的几个人,或者是没有结婚的一对,他们一起来买房,产权算是怎么回事。


很多中国朋友首先其实是没有太想清楚的,只是想着我们一起把名字都写上去就行了。但是你一定要搞明白,这个当中有两种不同的情况,一种叫tenants in common ,一个叫joint tenancy。对于你来讲,你的权益差别是非常大的,如果你没有搞明白的话,可能对于你来讲有很多的不利的影响。


首先我们来看一看tenants in common 是怎么回事。


Tenancts in common 这种权属的结构之下,每一个业主他都在房产上面占有不可分割的一份的权益。这个权益是多少?是看我们几方的约定。


比方说,我和你共同拥有一个房产,我占70%,你占30%,首先意味着我们其实是每个人都可以使用百分之百的房产的,并不因为我占了70%,我就只能使用其中70%的这一部分,你就使用30%的那一部分,这就是“不可分割的权益”的含义,就是我们是不可以分割的。


在债务方面,我们也都是承担百分之百的。我去贷了一个款,你说你有没有责任去还这个款?你也是有的。我们每个人都是承担百分之百的债务的。


另外很重要的一点就是,如果业主有一个人去世了,那么他的这一份权益算谁的?会不会自动给到其他的那些没有去世的业主呢?是会按照去世的业主他的遗嘱去继承的;如果没有遗嘱的话,会按照法律做继承的程序,这是非常重要的一点。


另外一点,每一个权益的所有人,我都可以出租或者出售我的权益,我不需要经过你的同意。


比方说,我占了70%的权益,我现在把这70%卖给了你的前妻,我不需要经过你的同意的。但是对于你来讲,你愿不愿意跟一个你不喜欢的人共同持有房产的,那就是一个问题了。这是tenancy in common 这样的一个结构。


另外一个结构, joint tenancy。全称叫做joint tenancy with right of survivorship。它就和前面的tenants in common 有一个很关键的区别。


在这样的一个结构当中,任何一个业主去世,他的那一份的权益会平分给其他人。joint tenancy下面可以有无限多个业主,比方说有50个人一起拥有一个房产,这一个人他去世了,他的那一份就会平分给剩下的那49个人。


另外一个重要的区别就是,我这50个业主,每一个人他拥有的份额是多少?其实是平分的,是不能够像tenants in common的那样,我们来约定我70%你30%,不能这么约定,都必须是等份的。


假设说是50个人,每个人就是2%;5个人的话,每个人就是20%。这是很重要的。


另外,这样joint tenancy在创建的时候,必须是同一时间所有这些业主来获得产权,不能说我今天获得了20%,下个月另外一个人获得20%,再下一个月又有一个人获得20%,我们一共5个人共同拥有房产,那不行。而且必须这5个人在一份地契当中来获得的。


你说,我在地契上面写了多个人的名字,我到底是算作tenants in common,还是joint tenancy?


这是一个很好的问题,这是一个很关键的问题。


在一部分州是默认,如果没有声明的话,我是认为多个人写在一个地契上,算作joint tenancy的。


但是在德州情况是不一样的,并不默认是joint tenancy。是说如果你没有书面的写明是joint tenancy,我就认为你是tenants in common。


其实在我看来,德州的这种规定其实是更好的,并没有默认创建一个joint tenancy。为什么?joint tenancy它们自己是有一些缺点的。当你想要转让你那一份权益的时候,你必须获得其他所有业主的同意。


我们假设一种情况,你有一个你非常喜欢的侄子。你把房产的一部分的权益,以这样joint tenancy的方式给到了侄子。


可是后来因为一些什么原因,你跟侄子的关系很不好,从你最喜欢的侄子变成了一个你最讨厌的侄子,微信你都把他给拉黑了。如果你想要把你的这一份的权益给转让的话,那么你必须经过他的同意,所以你们可能会产生一些非常不舒服的地方,非常尴尬的地方。


这就是如果你想要跟多个不相干的人共同买一个房产,你要把几个人名字都列上去的时候,你首先要想好,究竟你们是要用tenants in common的结构来持有,还是joint tenancy的结构来持有。


那么我的建议:取决于你房产所在的州,你可能一开始几个人要去咨询当地的房地产律师,你们可能要有一个协议,我们究竟是什么结构在持有房产的?我们各自的责任义务是什么?比如说在税务方面,在产生的一些收入和支出这些方面,我们是打算怎么分的?你打算怎么分也会决定你会以什么结构来持有。


有些时候,你们可能要先有一个协议,把大家的想法给约定清楚,以免将来出现分歧。很多人一开始没有想好,大家觉得我们关系不错,我们一起买,买完以后到了具体的事儿上,这个是怎么来分割的,大家可能想法并不是像一开始认为的那么一致。


好,今天我们来谈了一下,多个不相干的人一起来买房需要注意的产权问题。以上内容不构成法律建议,如果你要这么买的话,一定要咨询专业的律师。


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