以低于市场价的价格,买优质房产?

文章来源:Biggerpockets

文章编译:Vanessa


在美国,有一类房地产投资叫做 Wholesale,中文直接翻译是批发。你可以理解成房屋的经销商。从房东手中低价收集大量的房源,然后再加价倒卖给终端买家。


如果你能够找到这些经销商,那你找到好的房地产项目的可能性会大大提高。包括土地、房屋等。但这个市场上也是鱼龙混杂的。真正靠谱的房地产批发商只占少数,而他们的手中掌握有整个市场绝大部分资源。


所以,为了与优质批发商做成一笔成功的交易,关键在于,如何让他们愿意和你合作?




1

知己知彼,你要知道批发商需要什么?


毫无疑问,客户越多越好。但不幸的是,在市场上一段时间后,买家的退单率太高会影响他们的信心。所以他们开始精简客户名单,评估你的条件。你是真心想买还是走马观花。


而且根据历史数据表明。绝少数批发商垄断了市场上绝大多数批发交易,而他们手中的大部分房源也是转手给了少数固定的买家。


如果你只是刚刚起步,没有足够的资金或者想法一年做一笔以上的交易,这很现实,但也不是意味着你就没有资格成为批发商买家名单上的一员。


因为批发商当然也希望有优质买家补充进来。因为总有一些买家会有各种变动,所以即使你一年只能做一笔交易,但是你能够给到他们最大的确定性——成交。那么你也会成为他们的优质客户。


2

能够快速完成过户


过户的速度也是wholesaler看中的一个非常重要的条件。因为批发商与卖方约定了某个时间节点,超过时间节点没有出手,批发商必须自己把房子买下来或者丧失高额的违约金。所以以最快的方式找到下家,完成过户才能给他们最大的确定性。


由于从批发商那里过户的时间很短,所以想找银行通过正常流程审批贷款的方式肯定行不通。所以你得确保手上有现金储备,或者找能够迅速放贷的私人贷款机构,或者提前贷出你的房屋净值信用额度(HELOC)。


通常,与批发商做交易,基本不会给你太多时间做尽职调查。而且保证金的额度不算低,所以在做出选择时也很考验心态。


如果你当时就发现了重大问题,你应该立刻向对方反映,重新沟通交易条款或者直接退出。但是这样做的坏处就是你很难再赢得批发商的好感,下一笔交易的阻碍会更多。


有时候为了维系和优质批发商的关系,你可能要牺牲一点小的利益,毕竟后面还有更多合作机会。


所以有个常用的方法,就是在你们的合同中约定一个豁然条款(contingency),以免出现意料之外的维修成本。你也可以以此作为降价的条件。


3

快速出手,不放过任何有效信息


好的wholesale项目是很少见的。但是你也要花时间检查下邮箱,看看有没有漏网之鱼,一旦发现不错的项目,就要立马与你的wholesaler取得联系。


而且更重要的一点,如果你出手够快,不仅能够拿到好的项目,而且你与批发商的关系会进一步,你会成为他们的优质客户。


4

成为供应商的vip客户


为什么要成为他们的首选客户?


因为他们会认为你有能力以最短的时间过户,那么当他们手中某个合同临近到期或者偶然有个好项目时,他们会首先推送给你,让你优先成交。


如果你只是他们名单上的普通客户,每天接受着同样的营销邮件,或者在开放日与数百个潜在购买者竞价,那么你拿到好交易的机会也会大打折扣。


想要与批发商愉快合作,首要前提就是确保您能够在没有银行贷款的前提下过户,而且越快越好。而且时间灵活,方便尽早安排参观交易房屋。


言出必行,轻易不要反悔,除非房屋确实存在重大问题。尽量早点成为批发商客户名单上的vip,你会享受到非常多的好处。


如果你能做到上述所说的,那么批发商就不再是堆满你邮箱的垃圾邮件,而是能真真切切为你提供优质投资信息的工具。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。


4 views