今年躺平数钱吧!如果你的房子投资在这类社区

未成年人比例更高的社区房屋价值增长速度明显快于其他地区。很大程度是由于目前是千禧一代(millennials)的生育高峰期。

32岁是美国人购买人生中第一套住房的顶峰。随着千禧一代中90初也逐步迈入32岁,接下来两年间购房需求会猛涨,远超其他年龄段。



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千禧一代成为美国买房的主力军


千禧一代到达生育下一代的高峰,需要购买更加适合家庭居住的房屋,住房面积和街区环境都是考虑的标准。接下来两年间,买房需求会激增,这会导致房价加速上涨。


从2020年10月到2021年10月,美国每个县市未成年占比最高的前10个区域的房屋价格平均增长21.3%,相比之下,未成年人占比最低的10个区域平均只增长了17.6%。这种趋势从2013年就开始显现,而在那一年也是最早的一批千禧一代(1981年生)迈入32岁的关键转折点。32岁是美国人买房年龄的中位数,而31岁则是为人父母的年龄中位数。



Zillow分析了全美 421个县市,占美国总人口的71%。近2/3的研究样本显示,未成年人数占比高的地区,房价上涨速度更快,两者之间存在强烈的正相关性。而其他没有表现出相关性的地区都是旅游景区,这些地方的房屋大多数是度假别墅,所以这些游客作为兼职居民,并没有常规的购房需求。


从2013年开始,这些家庭友好型的社区的房屋价值增长速度就有超过附近的街区的势头。而自2017年起。未成年居民占比与房屋价值增长之间的正相关性就非常的明显。



Virginia州的Norfolk市;华盛顿特区;Oregon州的Porland;Texas的Austin和Seattle这几座城市表现出最强烈的正相关。其中华盛顿特区的正相关性高达0.92。事实证明,从2020年10月到2021年10月间,这几座城市中最适合家庭居住的社区房价增速都接近或超过15%。


研究也发现在研究时段内(2020.10-2021.10)。成年人占比高的区域这两个变量之间不存在或者只存在微弱的负相关性。这些城市包括Texas州的Gaveston市;California州的Santa Barbara市和New Jersey州的Ocean City市。


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研究表明家庭友好型社区的房价上涨速度最快


在2013年,最早一批千禧一代也到30岁左右,他们享受到了买房福利,在经济大萧条的影响下能够以优惠的价格买到家庭友好型社区的房屋。

研究取三个变量:

  • 成年人社区

  • 家庭友好型社区

  • 普通社区


研究表明在2008年次贷危机爆发前(2000年-2006年),所有区域的房价都以同样的速度上涨,而危机爆发时,家庭友好型社区的房屋贬值最快。直到12,13年左右,随着千禧一代购房需求的快速增长,家庭友好型社区的房价增速才开始超过其他社区。


房地产市场在经历过近20年的野蛮生长后,现在可以看到,代表三种不同类型的房区房价的增速趋于一致。



而现在,受疫情影响,美国房价大涨。迅速扩大的千禧一代购房需求,遭遇到一个无比复杂的市场环境。尽管美国当前的房价会有回落的空间,但是随着千禧一代购房需求的增长,急剧不平衡的供需关系会将房价推上新一轮的高潮。


在2021年,全美31周岁的居民人数比32周岁的居民人数多出接近 200,000。所以2022年,会有一大批“适龄”居民需要购置人生的第一套房屋。美国社会主力X世代到千禧一代逐渐过渡,到2023年,人口数量会有小部分增长。所以这种现实趋势,最起码会推动未来两年内家庭友好型社区的房价上涨。而首次购房的人群会面临更高额的首付压力。



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家庭友好型社区房屋将继续升值


家庭友好型社区的房主一直享有的这种长期的房屋价值升值优势没有减弱的迹象 - 并且可能正在加剧。自 2017 年第二季度以来,18 岁以下人口比例与房价增长之间的正相关性几乎完美,每个季度都大于 0.95,并且在整个 2021 年,这种相关性仍然异常高。



在最近一个季度(2021 年第四季度),回归按十分位进制观测,家庭友好型住宅的卖家在房屋价值增长方面享有 1.6 个百分点的“溢价”,而主要针对成年人的社区房价下跌 2.1 个百分点。最低和最高的房价差异为 3.7 个百分点。



但六个月前,两者之间的差异较小,家庭友好型社区和成人向住宅房价差异仅为 2.6 个百分点。 但随着2022年迈入32岁“买房大军”的入局将导致这种差异在未来几个季度进一步扩大。尽管家庭友好型社区的房价现在已经赶上了成人向的社区,但家庭友好型社区的业主将继续享受高于平均水平的房屋增值,因为这些社区的需求量远超过供给水平。


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僧多粥少,房价不平衡的几点思考


随着千禧一代的发展,房地产市场也在变化。我们现在看到,随着千禧一代年龄的增长,他们必须购置更合适的房屋满足逐渐增多的家庭人口。千禧一代的需求推高了儿童最多地区的房价。随着越来越多的千禧一代达到 32 岁这一关键年龄,这些家庭友好型社区的住房竞争将在未来几年加剧,从而加剧了负担能力。


随着千禧一代抚养他们的孩子的需要,同时30岁左右也迎来职业生涯的巅峰时期,这些因素都会推动社区友好型房价的稳定增长。在这种情况下,当地市政当局可以通过在目前缺乏这些便利设施的社区中增加公园、游乐场和学校等家庭友好型设施来扩大这种红利。让更多的社区享受到房屋增值带来的财富溢价。


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本文来源:https://www.zillow.com/research/millennials-zips-with-kids-2021-30624/

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