二手房和新房,如何选择?

美国房市热火朝天,想要入场买房,第一个问题就卡住了——应该买新房还是买二手房?其实不同的房屋情况分别适应不同的人群。这里就将房屋分为老房子或者破房子、新房,以及次新房来具体分析。


1

老房子


首先来看老房子。

它适合那些住在买房所在城市的人群。比如你想在休斯顿买房,并且住在休斯敦,那就可以在这里找一些老房子或者破房子。为什么?因为第一,这些老房子的总价低;第二,cash on cash return(现金回报率)高——指获得收入的现金和花出去的购房款之间的比例。

举个例子,这个房子维修之后的市场价是22万美元,现在卖家以19万美元卖出去,你花了1万美元对它进行维修,相当于花出去了20万美元得到了一个价值22万美元、不需要维修的房子。可以看出,cash on cash return 会更好。

但是,老房子或者破房子的缺点也很明显,就是维修的成本和工作量是比较大的。对于远程的购房投资者,不管是住在其他的城市、其他的州或者住在其他的国家,真正的问题,不是钱,而在于怎么维修这些房子。这涉及到当地有哪些好承包商,哪些工人值得信任,需要回避哪些不靠谱的人。


2

次新房


第二个类型是次新房。

次新房的好处在于,第一,它的价格没有新房那么高;第二,它的维修成本不像老房子那么多。对于很多异地甚至异国的朋友来说,是一个可以选择的方案。

在这个方案中,关键点在于托管问题。次新房购入以后,做出租房,那么房子应该托管给谁?这个问题很重要。有些人会选择托管给个人,就需要确保这个人特别可靠。但总体上来讲,我不建议交给个人来做管理。为什么呢?因为不管这个人怎么稳定,怎么可靠,毕竟只有他一个人。你依靠的是这个人,而不是依靠一个系统。当你依靠一个系统的时候,它是比个人要可靠得多的。所以,找可靠的专业公司来托管,会更好。


3

新房

第三个类型是新房。

先说新房的劣势。它的劣势很明显,就是价格高。同一个区域的新房和二手房相比,一定是新房价格高。有些朋友可能会觉得这个地区的新房价格看上去好像也不怎么高,但如果去比较二手房的价格,新房的价格一定会高出很多。相应地,新房的回报率就会比买老房子的回报率低。

新房也有很多好处,相比劣势而言,它的第一好处就是维修成本低。新房在很多年的时间里,基本都不需要大幅维修,减少麻烦,降低持有成本。而老房子的持有成本是高的。

第二是新房子采用最新的建筑标准,能让房子更加节能。在美国有住房经验的人都了解,几十年前的老房子电费,比新房要高出一大截。老房子在密封性、保温性等方面都没有新房子那样好,所以空调的耗电量就大很多。

另外,新房子的建筑标准会更加安全。比如配有户外楼梯的两层小房,老房子的户外楼梯的栏杆间隙比较大,那个时候还没有相应的标准,但是现在有标准规定,栏杆和栏杆之间空隙不能太大。这对于有小孩的家庭来说,栏杆的空隙太大,那显然是有危险的。

此外,从空间设计来看,新房的设计更符合现代人的心理需求。比如open space,厨房和起居室变成一个很宽敞的空间,没有墙的隔离,这样的设计更受现代人喜欢。

针对中国的买家,很多公司还会提供包租的服务,一条龙服务。比如人在中国,不想去打理这个房子的托管、维修的问题;或者工作特别忙,顾不上这些事情的时候,购房者就可以从买新房到管理房子等这些事情全交给托管公司打理。所以,买新房的时候,非常重要的就不是选房子,而是选公司了。


前面提到,老房子也好,次新房也好,购房者是要选房子,因为每一个房子都不一样,要选对哪个才是好的房子;但如果是买新房,就是要选对哪些才是可靠的公司。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

6 views