作者:黄永明
在美国买房,大家最常遇到的两种贷款类型,一种是15年固定利率贷款,一种是30年固定利率贷款,他们究竟哪一个更好?
首先我们来看一组数字,这是一组计算:假设你贷款30万美元,每年的利率是3.8%,我们来看一看计算的结果。
(1)假设30年期的贷款,你还款还360个月,也就是还了30年,最后你的利息一共还了多少?算下来是20万3233.94美元。
(2)我们再看一下15年期的贷款,15年你还下来,全部的利息是9万4040.98美元。
很多朋友都会说了,30年的利息还了这么多,比15年的多一倍还要多,我贷款才贷了30万,现在我利息要还20万。好像听起来特别多……
是的。没错。在表面上看来,你贷30年期的贷款确实还的利息是非常多的。
好像你应该贷款个15年的贷款,把贷款尽快的还清。这样你借钱所付出的成本就会少很多。表面上看起来是这样子的。
但是我告诉你一件事情,30年期固定利率贷款是世界上最好的东西。
如果你买房的时候能够贷到30年期固定利率贷款,那么一定要选它,完全不要考虑15年的。
为什么?有以下几个原因:
(1) 第一个原因叫做货币的时间价值。
我们想一想,30年前那个时候的一块钱,你能够买到什么东西?同样的东西,在今天你还能够用一块钱买到吗?
假设今天去买一瓶牛奶,花了十块钱。
我们想一想,过了30年同样这瓶牛奶你还能够以十块钱买到吗?买不到的。货币是越来越不值钱的。
另外一方面,你的收入也在变化。
30年之后的你和今天的你,在支付能力上面是不可同日而语的。这就是货币的时间价值。
换一句话说,你的债务还得越晚,它就越不值钱。
你同样是贷了30万美元的房贷,15年以后的30万和30年以后的30万,哪一个更不值钱,当然是30年以后的更不值钱。
这是第一点。货币的时间价值。
(2) 第二个原因,我们看一下通货膨胀。
美国的通货膨胀基本上我们可以把它理解为2%。
那在这样的一个情况下会发生什么呢?
假设刚才咱们的例子当中,你的利率在3.8%的时候,你的真实的利率是多少呢?是3.8减2等于1.8。
而且在今天美国,你还可以贷到更低的利率。
现在30年期固定利率的房贷利率平均是多少?3.75%。
这就意味着你真实的利率不到2%!这是多么低的一个利率!
你为什么不选择这个30年期固定利率呢?
30年期贷款每个月还的钱少,15年期贷款每个月还的钱多,你把每个月中间省下的钱拿去投资。
你随便投资什么。我相信收益是很容易超过刚才咱们说的3.75%的,对不对?
所以这是第二点。
你把差额的部分拿去投资,你会获得更好的回报。
(3) 第三个原因,这一点是最少有人想到的问题。
大家直觉上会感觉,假设我15年期的贷款,我每年我每个月还款的金额多,那么显得我还款能力强。
我们来看一下数字。
如果是同样的刚才咱们说的条件下,30年期的贷款你每个月的月供大约是1814.54。
当然不同人会不太一样,我这个情景当中已经有预设了你要还的贷款,你要交的房产税,你每个月的房屋保险等等,这些费用都算在里面了。
现实中每个人的具体情况不一样,但是我们设定好同等条件来做计算,以达到一个比较。
30年期的贷款一个月的还款额是1814.54。
15年期的贷款一个月的还款额是2605.78。
那就意味着,你15年期的每个月多还了800美元。
听起来好像你展示了你的偿还能力。
然而银行不是这么看的,在银行看来重要的是什么?是你的债务和收入比。
也就是说,比方你一个月收入5000美元。
好,你现在一个月还1800,和一个月还2600,他们和5000的比值是不一样的。
这个比例越高,你将来再从银行去贷款的可能性就越低。
所以实际上你努了那个力去还更多的钱给银行,反倒是会让你将来更难从银行贷到款。能够理解这个意思吗?
所以你为什么要做这件事情呢?
从以上各个原因各个角度来讲,你都应该选择30年期的贷款,而不是15年期的贷款。
当然我上面讲的没有涉及到心理层面的因素。
有些朋友会觉得我背着债,我心里不舒服,我早日把债还清了,我就一身轻松。
这是心理层面的原因,是可以理解的。
但是咱们从纯数字和经济的角度来讲,你永远应该选择30年期的贷款。
添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。
Comments