为什么你做出租房在亏钱?

文章来源:Biggerpockets

文章编译:Vanessa


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为什么你的租金低于市场价?


继承的居民


有时候我们买的房子已经有人住了。对于多户住宅来说,几乎总是如此。幸运的是,租客们通常都知道,当房子转手时,租金很可能会上涨(尤其是当新主人进行资本改造时)。这就是为什么很多人在听说某处房产待售时会感到紧张。但这也意味着,当他们看到房租上涨时,大多数人不会感到惊讶。


不是每年提高租金


我认为你应该在续租时提高租金,即使每月只有5美元。你不希望你的房客对房租上涨感到惊讶吧。许多小房东发现自己的房子远远低于市场租金,因为他们拒绝提高租金(或者根本跟不上市场价格)。他们经常这样做,因为他们害怕有空缺。但如果拥有一处租金严重不足的房产,最终的成本要高得多。所以,确保每年都提高租金。


长期月缴租户


通常情况下,房东不允许提前按月租房。在我的公司,如果我们在租期结束时改为月租,我们每个月要多收100到250美元。尽管如此,有时你会发现自己的长期租客是按月租的。而且由于没有续约日期,也没有提醒你涨房租。这种情况甚至发生在我们身上,那些按月租的租户已经在同一套房子里住了三四年,突然之间,他们之前高于市场的租金现在低于市场了。

再说一次,你不能害怕因为涨房租而失去某人。所以,一定要让按月租客的租金按年上涨,就像按年租一样。


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为什么这一点如此重要?


以前,只有当我们继承了一个在我们买房之前就住在这里的住户,或者是一份旧的按月租的租约被搁置的时候,才会出现这种情况。但现在,我们租的东西似乎都低于市场租金。我可以自信地说,有这种感觉的不仅仅是我们。在全国范围内,虽然租金没有像房地产价格一样上涨,但仍在暴涨。


Realtor.com最近的一份报告发现,市场上房产的租金要价中值同比上涨了16.7%,大大超过了工资涨幅,甚至超过了通胀非常高的年份的通胀率。


当然,这因城市和州的不同而有所不同,有些城市的租金增长率甚至更高。Rent.com网站最近的一份报告发现,租金增长甚至更快,一些大都市地区的租金同比涨幅确实惊人。


例如,从他们的分析来看,弗吉尼亚州的纽波特和北卡罗来纳州的格林斯博罗的房价分别上涨了74.2%和60.7%!然而,这些相当令人震惊的统计数据有点误导人。


问题是,他们只是将新挂牌的房屋与去年的进行比较。据NPR报道,政府消费者价格数据显示,美国人实际支付的平均租金(不仅仅是新挂牌房屋的价格变化)在过去一年上涨了4.8%,这比通常的增长率要高。


因此,如果去年租金上涨了近17%,但租户平均只多支付了不到5%的租金,那么就可以推断出,现在有很多租户支付的租金低于市场租金。低于市场价的出租物业目前是房东面临的一个普遍问题。


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理解租户的心理


租户对租金上涨并不感到惊讶。不幸的是,他们很惊讶(也很不安)看到真正的大。事实上,我们开始在媒体上看到越来越多关于房租大幅上涨引发愤怒的报道。


我们甚至听到有客户告诉我们,他们没有续签租约,只是因为租金的涨幅太高了,尽管实际上涨幅比我们的要价要低。投资者g·布莱恩·戴维斯根据自己的经验也提出了类似的观点,


“一条经验之谈:每年的租金涨幅不要超过5%。再涨的话,租金的大幅上涨往往会迫使租户搬家——即使你把租金提高的不高于附近的市场价格。”

当然,这是在假设房产之前以市场价格出租的前提下。


不过,布莱恩的想法与几年前Buildium对1166名租房者所做的调查是一致的。他们发现,


“大多数租户只能容忍每1-3年租金上涨1-5%,而近三分之一的租户认为租金上涨从来都不合理。”

即使在当时,每隔1-3年加息1-5%也远远赶不上通货膨胀的速度。一般的房客(和其他人一样)并不总是最现实的。


但是,重要的是要明白,人们不喜欢大的变化,尤其是消极的变化。在谈判中,如果有人觉得被侮辱了,他们通常会拒绝做一笔交易,即使它有意义。虽然我不建议和你的租户协商租赁条款,但即使是一个简单的“要么接受,要么离开”的要求也是一种协商。在这个租赁市场,将租金提高到市场价格可能会被视为侮辱。


为什么房东不愿意涨租?


道德理由


首先,有些人会因为把租金提高到市场水平而感到内疚,尤其是长期租户支付的租金远远低于市场水平。如果将租金提高到与市场相符的水平,就可能要求他们搬家,那就更不可能了。

这里最重要的一点是,收取市场价格并没有什么不道德的。这可能会让一些租客感到不舒服,他们甚至会对你发火。但你可以简单地把它转过来,注意到他们已经在那个房子里打折住了一段时间了。当然,折扣租金是我们已经同意的。


因此,我倾向于将其视为一个简单的商业决策。也就是说,如果你住在一个舒适的地段,可以向租户收取比市场更低的租金,并且觉得这样做对他们的好处要大于你多赚的钱,那就少收点吧。


就当这是慈善行为,而不是商业决定。但同时,要明白这是一种慈善行为,你不会因此得到任何赞誉。


财务考虑


RealPage.com的数据显示,平均每年有57%的租户续签租约,较2010年大幅上升。



这意味着,在正常时期,你每年有超过三分之一的机会出现空缺。


但降低空置率有好有坏。把房租维持在很低的水平不是一个好办法。


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如何真正提高房租


在商业中最重要的一件事是,人们对自己的期望没有得到满足比糟糕的事情发生更感到沮丧。这就是为什么从一开始就设定期望是如此重要。你应该在他们签租约的时候告诉他们,租金可能每年都会上涨。如果你购买了继承租户的房产,也要对居住者说同样的话,这不是一个坏主意。


如果你确实发送了租赁通知(通常是在租期结束前60天),我会以书面形式发送,而不是通过电话。把通知同时邮寄和用电子邮件发送可能是明智的。


如果加薪幅度超过1-3%,通知应该是尊重和专业的,并包括一个简短的解释。例如,通货膨胀大幅增加或该物业的租金已经四年没有上涨。说财产,而不是他们的名字。否则,听起来就像是你在指责他们揩油或诸如此类的事情。


这会让他们有机会冷静下来,如果他们生气,如果他们的第一反应是愤怒,也不会承诺自己搬家。(把所有事情都写下来也很重要。)如果他们确实生气地打电话来,请保持冷静(人们会模仿对方的语气)并解释增加的原因。就像写信一样,我会尽量让解释简明扼要。


一般来说,跟上租金的上涨是很重要的,以避免陷入这种情况。但尤其在这个市场,你会发现自己有时会租到低于市场价的房子。关键是要公平对待租户,但要把这作为一个商业决策。


因为说到底,这就是生意。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。


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