中国富豪海外房产“隐形术”

今天一开始我想先讲一个恐怖故事,是我从一个朋友那听来的,他看过这样的一个真实案例:


有一个人他在美国做出租房,他是房东,他有一个房客,这个房客养了一条狗,有一天这个狗冲出去把行人给咬伤了。


行人没有去起诉这个房客,而是去起诉了房东,房东可能要赔人家一大笔钱。


很多朋友就不理解,那这个狗是房客的,而且房客跟房东签的租赁协议上明确约定了,租客是不可以养宠物的,明明是租客违约在先,为什么现在让房东承担责任?


很重要的一个原因就是,这个原告的律师一看,这个房客是个留学生,留学生有什么钱?


而且他是租房住,你从他身上是捞不着什么油水的,那我们就得找这个房东,这个房东是有钱的。


你从这个故事当中听出来什么了?


听出来的意味就是很多人他知道你有钱,知道你在美国有很多套房子的情况下,他会盯上你的财富。


1


如何让你的财产、你在美国的房产变得隐形?


有很好的、最容易想到的一个方法就是你不用个人的名字去持有这些房产,而是用LLC,即有限责任公司来持有。


这是非常简便也是特别容易理解的一个方法,在你的这些地契上面看到的就不是你的名字,而是LLC的名字。


当然这样的一个方法,虽然最简单直接,但是它也不是让你完全隐形的,至少在政府那个层面是可以查到的,因为LLC是要在州一级政府去登记的。


2


那有没有什么办法让你的房产最大程度地隐形?


有的,有一种方法能够比LLC让你更加的隐形,这样的一个方式叫做land trust,翻译过来土地信托。

这个概念理解起来可能稍微需要做一些解释。


首先要理解信托,所有的信托都是有三方的,有一个trustor,有一个trustee,还有一个beneficiary,就是有一个这个信托托付出去的人,还有一个受托人,还有一个受益人。


在建立这个land trust的时候,就是把你这个房产托付给一个trustee,trustee拥有这个房产的产权,我们看到的地契上面是这个trustee的名字,看不到你的名字,你是那个beneficiary,是那个受益人,而这个trustee是听命于受益人的。


有些朋友说,这个地契上写了trustee的名字,trustee把这个房子擅自卖了怎么办?


不可能的,因为trustee在交易的时候,买家一看,这个trust的协议当中,你是不能够擅自去处理的,必须受益人同意才可以。


所以实际控制人是你,但是没有人能够知道。

因为trust是不在任何部门做登记的,它不在政府部门做登记,也不是公开的信息。

3


实际操作的过程是这样子的:


比方说你要买一个房产,现在你的trustee去谈判、去交易,你是不出面的,也没有人知道真正是谁在买这个房子,因为他所见到的都是trustee。


买下来之后,这个地契上面也是trustee的名字,在这个时候地契已经登记好了,在政府那边登记过了,这个时候trustee辞职,把你设置为新的trustee。


刚才咱们说了在这个过程当中说过,trust的设置都是私下的,它不是一个公开信息,不需要在任何的政府部门登记,所以没有人知道你是beneficiary,你是trustee,你是这个房产的真正持有人。

大家在政府的公开记录上只能查到原先的那个trustee的名字。


以上就是今天跟大家分享的,如何让你在美国的房产隐形。


最后要提示两点,有两个小技巧,一个就是,最好是每个房产一个trust,你不要把所有的房产放到一个trust下面。


因为如果有一个出了问题会牵连所有的,你有50套房子在美国,就每一个房子设一个trust,这是第一点。

第二就是这个trust的名字叫什么,名字是随便起的,因为你不需要到州政府那边去查一查这个名字有没有被占用。


不需要的,trust不像是LLC不能跟人重名而且要去登记,没有这个过程。

所以你可以随便想,但是随便想,你也要想一个好记的。比方说你有50套房子,你想了50个名字,最后哪个对应哪个,你自己就乱了。

可能你现在还清楚,过了个10年,到底哪个是哪个,你自己都难搞清楚。

所以我们建议你的这个trust的名字当中包含这个房屋的街道地址,这样你就很容易对应起来。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。

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