一文读懂美国房产交易的全过程(避坑指南)

很多朋友觉得美国的房地产交易过程特别琐碎复杂和陌生,这个很容易理解,毕竟它和中国的交易过程是那么的不同,特别的不一样,难免大家觉得陌生复杂,甚至有一些畏惧。


没有关系,经过今天接下来几分钟时间的讲解,你一定会对这个过程感觉到特别的清晰,因为我把它归纳为三个阶段。


这三个阶段分别是第1个阶段,找房和出offer;第2个阶段,尽职调查;第3个阶段,产权过户。我们分别来看一下这三个阶段是怎么样的,有什么注意事项。


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第1个阶段找房和出offer,它通常是你通过经纪人来完成的。


如果你是买家的话,你会有一个买方的经纪人,卖方有一个卖方的经纪人,双方进行沟通。这个跟中国不一样,中国是一个居间经纪,只有一个经纪人,美国是双方各自有经纪人。


它有它的好处,这个我在以前已经论述得比较多,今天就不再重复。

在这个过程当中,经纪人会使用他们统一的一个系统来给你找房子,在美国,每个经纪人不仅能看到自家的房子,整个地区可能几万套的房子他都能看到。


所以只要你的标准是明确的,经纪人就能给你找出来。


接下来是出Offer你看到心仪的房子,这边的offer不仅仅是价格一个因素,还涉及到其他因素。所以一般来讲,我们是用一个书面的合同完整地给对方offer,对方一旦接受,你这个合同就算定立了。


大家在出offer的过程当中可能需要有一定的耐心,尤其是投资者,当你把offer出得比较低的时候,很多时候可能会被拒绝,这个时候不要气馁。

一般我们投资者是这样认为的:如果你出5个offer,有超过一个被接受,就说明你价格出高了。所以被接受是少数,被拒绝是常态。


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第2个部分尽职调查。当你的协议订立,开始执行的时候,最关键也是最紧张的一个阶段是从这个合同开始执行之后的7天到10天这个范围当中,这个我们叫option period,这是你的一个反悔期,也是你最重要的、做尽职调查的一个时期。


如果你订立了反悔期的话,那么在这样的一个阶段,你可以无理由地终止合同,也就是说基本上你能够最大程度保护你权益的时期就是在这个时期。

你需要对房屋进行检查,这个检查一般包括home inspection,即对房屋的一个全面性的检查。另外有一些专项的检查,比如说害虫的检查,尤其是白蚁的检查。


大家知道美国这边房屋的主结构一般是木制的,白蚁对它的损害是很大的。


甚至有些人会做结构工程师的检查,看这个房子地基、整体的框架是不是牢靠。这是你做检查的这个阶段,也是压力最大、时间最紧的一个阶段。


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第3个阶段是产权过户。


在不同的州,办理产权过户的过程的机构是不一样的,有些州是用title company即产权公司,比如我所在的德州。有一些州是由房地产律师来办理。


这个事情很好理解,它基本上包含两层意思。一层就是要调查一下这个房屋的产权是不是清晰的,给你出产权保险来保障你的利益。

美国这边没有房管局,你这个房屋的产权是不是清晰的?是不是可以过户?那就要有一个独立的、有公信力的第三方来对这个事情进行调查,调查完了以后给你出一个保险,这是这个事情的一个逻辑。


另外一个方面是在这个过户的过程当中,需要有一个第三方对资金进行监管,这跟你在淘宝上买东西是一样的。有一个第三方的平台,你把钱先打上去,对方发货,你收到货了对方才能够收到货款。


在房屋交易的过程当中,也会有类似的这样的一个第三方叫escrow,它有一个监管账户,你把你的诚意金打到这个监管账户上去,直到最后走完所有的手续,双方都签完字,你拿到钥匙为止。


当我们把整个复杂的过程划分为这三个阶段之后,整个逻辑就非常清晰,整个看起来也就特别有条理。


其实美国的房地产交易过程就是这么一个过程,当然其中有很多细节是需要你去注意的,有很多风险是需要避免的。


添加VX:NAGold003,从此美国投资不再孤单。


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